中古の戸建を購入の方 必見です。

前々回に中古の良さを書かせていただきました。
新築に特別こだわりがない方には一読する価値はあると思います。

それでは本題に入ります。
中古の戸建に的を絞ったお話です。(ローンをして購入する方が適用になります)

中古戸建を購入する際、築年数をどう見たらよいのか?
何年前の住宅を購入するのが得をするのか?

ズバリ言います。
今年、購入するのであれば 昭和57年~平成9年までに建てられた物件が狙い目です。(木造の場合)
出来れば平成9年により近い方がベターです。

理由は、住宅ローン減税が適用できないため、物件によってはお買い得感がなくなるため、
値段が下がる可能性があるからです。

しかし裏技があり、それほどお金をかけなくてもこの年代の物件は住宅ローン減税を適用させる事が十分可能な物件が多々あります。

多くの方が、この年代の物件を購入すると、ローン減税が適用できないため、
最大400万円の減税を受けられなくなります。
この恩恵はとても大きく、絶対に受けるべき制度です。

普通の不動産屋さんでは
「ローン減税は受けられません」と言われることが多いのですが、弊社であれば、ローン減税が適用できる可能性がある建物にすることができます。

ぜひ、中古戸建の物件をご検討中の方は弊社までお問合せください。

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すまい給付金 をいただくためには?

すまい給付金とは 自らが居住する住宅の取得に際し、給付金が支払われる制度です。新築住宅はもちろん、中古住宅も対象となります。但し、指定の検査を受けるなど、住宅の品質や耐震性等が確認できる事が条件です。

その条件の中でも最も大事なのが 売り主が不動産屋さん(宅地建物取引業者)であることになります。

そして目安としてご自分の収入額が510万円以下(実際には都道府県民税の所得割額できまります)が絶対条件です。

しかし・・・

只今確認中ですが、一般的に売り主が宅地建物取引業者でなくてはいけないのですが、そうでなくてもOKということを聞きましたので、この詳細についてはわかり次第お伝えいたします。

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新築と中古の物件 購入するならどちらを選択すべきか? その3

ではどうやって気持ちや心の問題を解決することができるかを探っていきます。

その1でお話しした、中古のデメリットをなくせばよいわけですから

・耐震性の不安
・設備等の耐久性
・使用感による汚さ

を解消すればある意味新築と同じ価値が生まれるということです。
耐震性の不安以外はリフォームまたはリノベーションによって解決ができます。
それでは耐震性(見えない瑕疵の有無も含む)の不安はどのように解決するかといえば

インスペクション(診断)です。

信頼がある建築士の方に見てもらい、書面で発行してもらう。
当然、経験値のある方に頼むことで解決できるのではないでしょうか?

また、建物の築年数でも判断できます。

マンションの場合ですと新耐震基準で建てられたものはよほどでない限り問題がないといわれています。
新耐震基準で作られた建物を確認するには建てられた完成日が昭和57年中頃~昭和58年のものになりますことをしっかり頭の中に入れてください。

戸建の場合にも同様ですが、完成日は昭和56年の後半以降であれば問題がありません。さらに安全性を求めるのであれば平成12年以降の建物であればより安心です。
マンション、戸建てとも新耐震基準であればあまり心配することはないということです。
しかし、新耐震基準で建っていても施工不良やシロアリ等の問題、そして大きな地震にあってる場合にはインスペクションをし、問題個所がないかを確認することが必要になります。

私が感じるのは、新築は安全だと思っている方が多いという事。当然そう思って結構です。
しかし、吟味すれば中古も問題なく安全だといえます。ただし、インスペクションをするということが前提です。

安全というものが同じ程度ということであれば新築のメリットは何かということになります。
自分の好きな間取り、空間にできる。
これはマンションであれば中古でも可能ですが、戸建はそれなりの制約がありますので新築に軍配が上がります。
しかしそれ以外は特にあるとも思えません。

しかし、中古のメリットを挙げるとするなら、新築と同じ金額を出すならワンランク上の仕様の家に住めることにもなります。
例えばキッチン、一般の新築であればグレードはそれほど高くもないですが、リフォームやリノベーションであれば
予算をかけられるため気に入ったものが選べます。
浴室であればジャグジー付も可能です。
トイレであればホテル並みの仕様にもできます。
さらにクロス、床をすべて張り替えれば使用感がなくなりますので、気持ちは新築気分。

いかがでしょうか?

中古の良さを分かっていただけたでしょうか?

それでも新築にこだわりがあるのなら、それもその方の価値観なので特にいうことはありません。
しかし、将来の生活の不安や万が一売ることになった時のことを考えると少しでも立地条件の良いところで
耐震性や見えない瑕疵の心配がない、そしてお安い物件が手に入れば一番かもしれませんね。

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新築と中古の物件 購入するならどちらを選択すべきか? その2

具体的に言いますと
新築を購入する方はある程度資本力がある方で、納得した家がほしいという方が向いています。
資産価値を気にするのであれば便がよく、立地を重視した物件であれば下落率もより緩やかになり、早めの時期に横ばいになる可能性もあります。

中古を購入する方は新築以外の方ということになりますので、多くの人が当てはまるのではないかということで話を進めていきます。
住宅購入にあたって最も気にするのは
立地 、住居の広さ、そして 購入金額 が主だったものです。

購入金額に関していえば支払う方の収入(または応援者がいる方はその提供資金も含め)で決定しますのでほぼMAX予算がわかります。
広さに関しては今後の家族構成を踏まえて購入するため、ある程度決まっていると思われます。
立地に関しては上記の2つよりは選択肢があり、金額を決定する重要な要素にもなります。

ここまでまとめますと、
購入金額(予算)が収入で決定する以上、年収が500万円程度までであれば中古物件を選ぶのが賢い選択になるという事になります。
では、もっと年収がある人には中古は向いていないにかといえばそうとは言い切れません。
前回にお話ししたように
「気持ちや心の問題を解決できれば」お得な物件を手に入れることができるということです。

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新築と中古の物件 購入するならどちらを選択すべきか? その1

戸建を購入のお考えの方にご参考になればと思いも書かせていただきます。
西船橋駅、船橋駅周辺の住宅状況を見ると場所にもよりますが、新築であれば建物が93㎡程度であれば3000万の後半程度からの値段が多いようです。
中古に関していえば当然新築の購入金額よりも低く設定されますが、現状では売り物件が少ないため、時に市場価格よりも高く出る場合もあります。

新築と中古で大きく違うのは 金額 です。
そして新築では使用感が全くない。中古物件は使用感がある。という気持ちの問題があります。

大きく分けるとこの2点です。

次に各デメリットを挙げていきたいと思います。

新築:資産価値が毎年下がっていく率が大きい。 金額が張るため、住宅ローンも無理をして組むことで、将来のリスクを抱えることになる。

中古:耐震性に不安がある。 設備の耐久性、見えない瑕疵の不安。 使用感があり、気持ちよく住めない。

このように新築と中古では根本的に「価値」が違うところに注目。
大雑把に言うと、新築では「経済的な事が問題」で、中古では「気持ちや心の問題」であることがわかります。

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伝家の宝刀 「耐震基準適合証明書」の威力 2

前回は物件を購入するまでに、知っておかなければいけないことを書きました。今回はもう一つの買ってはいけない物件とは?に入ります。
とりあえずこれだけは頭に中に入れてください。

戸建、特に木造の戸建は築年数がたてばたつほど見えない瑕疵が存在する確率が上がります。

なぜわかるのか?

それは書いている私が建築屋だからです。今までの経験上の話ですのでそれほど間違ってはいないでしょう。
私は建築士会という団体に所属しているため、多くの設計屋さん、施工屋さん、そして不動産屋さんの方と話す機会があります。特に不動産屋さんの方とお話をするとよく言われるのが、

「木造の戸建住宅の物件はあまり売買をやりたくはない」

という言葉です。
この言葉の裏には、しっかりと検査をして購入しないと後で大変なことになるということです。
一般の不動産屋さんで建築士の方がいる不動産屋さんはそれほどおおくはありません。
そのため住宅の隠れた瑕疵に関しては基本的にはわからなでしょう。なぜ?

建築のプロではないからです。

では、どうしたらよいのでしょうか?

信頼できる、建築のことがわかっている方と一緒に選ぶことが基本になります。
それができないようであれば木造の家を購入するということはそれなりのリスクが付きまとうということです。
しかし、瑕疵担保がついていればリスクも回避できそうに思いますが、大掛かりなリフォームをしない限り発見することは難しいでしょう。

結論

木造の中古戸建を購入する時は、インスペクション(診断)をしてある物件を購入することが大事です。
それがなければ運を天に任せるようなものですから・・・

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伝家の宝刀 「耐震基準適合証明書」の威力 1

これから中古の戸建物件を購入しようと考えている方にはぜひ聞いて損はない情報です。

多くの方が住宅を購入する際にローンを使うと思います。そして出来るだけ費用がかからない買い方をしたいと思ってはいますがどうしたら良いかわからず、最終的にいろいろ受けられる恩恵を受けられずに終わってしまうことがあります。
本来であればプロの不動産屋さんからアドバイスがもらえればよいのですが、(売買のことは当然プロですが・・・)「暮らし」というくくりにおいてのアドバイスができる人材が少ないというのが現実です。

そこで今回ご紹介するのは、物件を購入するまでに考えておかなければならないこと、買ってはいけない物件とはどのようなものなのか?についてお話しいたします。

先ほども言いましたように、ローンを組むという前提でお話ししますと、

住宅ローン減税

というものを利用できると考えてください。
このローン減税を受けるには 大きなもので 床面積が50㎡以上 築年数が20年以内(耐火建築物であれば25年以内)というのがポイントになります。
この築20年をしっかりと頭中に入れて物件を選ぶことが基本になります。
しかし、気に入った物件が築20年を超えるものであれば・・・恩恵が受けられないことになります。

そこで登場するのが 「耐震基準適合証明書の取得」です。

これが手に入れば恩恵は受けられます。

しかし、そう簡単には手に入るものではないという事。
申請の仕方も間違えると受け付けてくれません。
何よりも耐震診断をし、耐震補強をしないと出してはくれないからです。
ということはそれなりの費用がかかるということです。

住宅ローン減税は平成26年4月から適用になり、最大控除額は400万円です。
仮に所得税からは控除しきれない場合には住民税からも一部控除されることになっています。
ここで言いたいのは耐震改修工事をした際に、住宅ローン減税を適用する意味があるのかということです。

ずばり  やる価値はあります。

ただし物件の築年数がとても重要になります。

築が昭和56年6月以降に建築確認を受けた物件であれば、基本的に耐震には問題はありません。数値的には合格ライン以上になります。
ただし、劣化が激しい、雨漏りがある等の場合は合格ラインを超えないかもしれませんので多少費用はかかります。
(当然、施工不良ということであれば問題外となります。)
俗にいう新耐震で建てられた家は耐震改修工事はなし。かかるのは耐震診断費の10万円から15万円程度になります。
また、耐震基準適合証明書を作成する費用としては5万円程度ですので、最大でも20万円程度の費用で取得できることになります。

次に昭和56年5月以前の建物はというと、耐震的に問題があることが多く、耐震改修費用は150万円から200万円程度になります。
それでもローン減税のほうがまだ金額的には上ですのでお得感はあります。お金も得にはなりますが、それ以上に「安心」というものが付加されますので取得する価値はあるのではないでしょうか?

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住宅を手に入れる際に気を付けたいポイントとは? その2

50㎡未満の住宅は

・住宅ローン控除が受けられない(最大10年間にわたって所得税が控除されるありがたい制度です)

・不動産取得税の軽減措置が受けられない(住んでしばらくしてから通知が来る税金です)

・住宅購入の際、住宅取得資金の贈与を受けた場合、贈与税の特例が受けられない(贈与された方のみ)

・登録免許税の軽減措置が受けられない

これらをどう思うかは購入する方が決めることですが、この制度を使った方がお得に感じるのは私だけでしょうか?

以上、50㎡以上の住宅がどれほどメリットがあるかを記載しましたが、他にも条件がありその条件がそろっての適用になりますことをご理解ください。そしてその条件で最も大事なのが先ほども言いましたように

築年数

になります。

というのも、もうすぐ始まる確定申告の時に住宅ローン減税を受けられると思っていたが受けられないことに気づく人が多いという事。そして税務署からこういわれます。

「耐震基準証明書を持ってきてください」と。

何がなんだかわけがわからず、仲介してくれた不動産会社に問い合わせるもラチが明かない。最終的には住宅ローン減税は受けられないといったことになります。
もう一つ、多くの不動産業者は住宅ローン減税に関する説明をする義務を持っていないため(または知識がない人もいます)、減税に関してのアドバイスは少ないようです。

やはり物件を購入するのであればブランド力がある会社ということでなく、いろいろな情報を持ち、お客様により良い情報を提供できる人に任せたいものです。

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住宅を手に入れる際に気を付けたいポイントとは? その1

住宅を選ぶ際、いろいろなところを見て確認し、判断すると思います。
・駅からの距離
・周りの環境状況(スーパー、コンビニ、病院、公園、学校、託児所・・・)
・通っている学校の学区
・家の大きさや間取り
・築年数
・そして、購入金額

意外に多いのは購入金額が思っていた以上に安く感じた物件が好まれるということです。
決して悪いとは言いませんが、安いといった裏には意外と何かがあるものです。

その一例が床面積。住宅の床面積が50㎡以上かどうか?
多くの減税やローン控除、補助金などを受ける場合の基準になることが多いようです。
そのため50㎡を切ってしまうと恩恵が受けられなくなるため、お安くなる物件もあります。

具体的にマンションでは気を付けることが2つあります。
一つは面積の測り方、

「壁芯の面積」なのか「内法の面積」なのかです。

不動産業者の販売チラシの多くは壁芯の面積で表す場合もあり、例えば51㎡とあっても内法面積にすると
50㎡を下回ることがあり、上記に記載したような恩恵を受けることができなくなります。

そのため確実なのは、

登記簿上の専有面積部分の床面積で判断することです。この面積が「内法面積」です。

そしてもう一つが築年数が25年までのものです。

戸建についてはほぼ壁芯での面積で登記してありますのでマンションのようにシビアに見なくてもよいですが、必ず登記簿上での面積を確認してください。
築年数は20年です。
間違ってはいけないのが新耐震(1981年以降)の法律で建てたものだから大丈夫ではないという事。
あくまで

20年までです。

しかし、救済策もあります。
それは 耐震基準適合証明書で適用することです。

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知らなきゃ損! お得な住宅リフォーム減税!

皆さまこんにちは。今回はリフォームをして所得税の減税をゲットしちゃいましょうというお話です。
一般的には助成金や補助金といったもののほうがなじみやすいと思いますが、所得税の減税って実はすごいんですよ!値引きに置き換えるとわかりやすいかもしれません。

不動産屋がリフォーム工事についてお話をすることに違和感があるかと思いますが、家を購入する際にリフォームを一緒にする方が多いため、お得な情報をより多く知っていた方がお客様のためにもなります。
また、弊社スマイルアップは不動産だけではなく、リフォーム工事も行っているの会社なんです。そのためリフォームで所得税の減税をゲットできるという情報も手に入れられるのです。
それでは、どのくらいの減税になるのか、減税となる一例を発表いたします!

浴室を改修すると最大で13万1700円、トイレの改修で最大1万6900円、合わせてなんと14万8600円の減税となるのです。ただし、この金額は目安ですので、正式な金額は工事完了し確定申告後に決定となります。

いかがでしょうか?当然、減税の条件に当てはまる方しか恩恵を受けることはできませんが・・・

その条件の一つが 50歳以上の方 が対象になります。
残念ですが、若い方には適用が無いのは悲しいところですが、若い方には別な助成金制度があるので、落ち込むことはありませんよ!

そして最も重要な条件が

増改築等工事証明書  を発行してもらう事です。

これは誰もがもができるものではなく、建築士が証明しなければなりません。そのため、設計事務所を併設していないリフォーム会社は自分のところではできないということになります。もし発行してもらうということであれば、設計事務所に依頼するためリフォーム費用とは別に、数万円程度の費用がかかる場合もあるようです。
弊社は有限会社 武田建設工業のグループ会社であり、有限会社 武田建設工業は一級建築士事務所として登録済みなため、余分な費用は掛からず証明書を発行することができるというわけです。

その他にも色々なリフォーム減税のパターンがありますので、ご興味のある方はお気軽にお問い合わせくださいね!

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