2月, 2017 | 笑顔を創る不動産スマイルアップ

伝家の宝刀　「耐震基準適合証明書」の威力　2

前回は物件を購入するまでに、知っておかなければいけないことを書きました。今回はもう一つの買ってはいけない物件とは？に入ります。
とりあえずこれだけは頭に中に入れてください。

戸建、特に木造の戸建は築年数がたてばたつほど見えない瑕疵が存在する確率が上がります。

なぜわかるのか？

それは書いている私が建築屋だからです。今までの経験上の話ですのでそれほど間違ってはいないでしょう。
私は建築士会という団体に所属しているため、多くの設計屋さん、施工屋さん、そして不動産屋さんの方と話す機会があります。特に不動産屋さんの方とお話をするとよく言われるのが、

「木造の戸建住宅の物件はあまり売買をやりたくはない」

という言葉です。
この言葉の裏には、しっかりと検査をして購入しないと後で大変なことになるということです。
一般の不動産屋さんで建築士の方がいる不動産屋さんはそれほどおおくはありません。
そのため住宅の隠れた瑕疵に関しては基本的にはわからなでしょう。なぜ？

建築のプロではないからです。

では、どうしたらよいのでしょうか？

信頼できる、建築のことがわかっている方と一緒に選ぶことが基本になります。
それができないようであれば木造の家を購入するということはそれなりのリスクが付きまとうということです。
しかし、瑕疵担保がついていればリスクも回避できそうに思いますが、大掛かりなリフォームをしない限り発見することは難しいでしょう。

結論

木造の中古戸建を購入する時は、インスペクション（診断）をしてある物件を購入することが大事です。
それがなければ運を天に任せるようなものですから・・・

〝我慢すれば住み続けられる〟から〝住み続けるからもっと良くしたい〟というふうに発想を変えてみると、キレイになるだけではなく、そこで「してみたい事」「したかった事」があふれ出し、思い描くライフスタイル像に潤いが出てきます。
もっと詳しく・・・

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引っ越しにかかる費用も馬鹿にはなりません。お客様のその負担を少しでも軽くするためにスマイルアップでできることを考えました。

伝家の宝刀　「耐震基準適合証明書」の威力　1

これから中古の戸建物件を購入しようと考えている方にはぜひ聞いて損はない情報です。

多くの方が住宅を購入する際にローンを使うと思います。そして出来るだけ費用がかからない買い方をしたいと思ってはいますがどうしたら良いかわからず、最終的にいろいろ受けられる恩恵を受けられずに終わってしまうことがあります。
本来であればプロの不動産屋さんからアドバイスがもらえればよいのですが、（売買のことは当然プロですが・・・）「暮らし」というくくりにおいてのアドバイスができる人材が少ないというのが現実です。

そこで今回ご紹介するのは、物件を購入するまでに考えておかなければならないこと、買ってはいけない物件とはどのようなものなのか？についてお話しいたします。

先ほども言いましたように、ローンを組むという前提でお話ししますと、

住宅ローン減税

というものを利用できると考えてください。
このローン減税を受けるには　大きなもので　床面積が50㎡以上　築年数が20年以内（耐火建築物であれば25年以内）というのがポイントになります。
この築20年をしっかりと頭中に入れて物件を選ぶことが基本になります。
しかし、気に入った物件が築20年を超えるものであれば・・・恩恵が受けられないことになります。

そこで登場するのが　「耐震基準適合証明書の取得」です。

これが手に入れば恩恵は受けられます。

しかし、そう簡単には手に入るものではないという事。
申請の仕方も間違えると受け付けてくれません。
何よりも耐震診断をし、耐震補強をしないと出してはくれないからです。
ということはそれなりの費用がかかるということです。

住宅ローン減税は平成26年4月から適用になり、最大控除額は400万円です。
仮に所得税からは控除しきれない場合には住民税からも一部控除されることになっています。
ここで言いたいのは耐震改修工事をした際に、住宅ローン減税を適用する意味があるのかということです。

ずばり　　やる価値はあります。

ただし物件の築年数がとても重要になります。

築が昭和56年6月以降に建築確認を受けた物件であれば、基本的に耐震には問題はありません。数値的には合格ライン以上になります。
ただし、劣化が激しい、雨漏りがある等の場合は合格ラインを超えないかもしれませんので多少費用はかかります。
（当然、施工不良ということであれば問題外となります。）
俗にいう新耐震で建てられた家は耐震改修工事はなし。かかるのは耐震診断費の10万円から15万円程度になります。
また、耐震基準適合証明書を作成する費用としては5万円程度ですので、最大でも20万円程度の費用で取得できることになります。

次に昭和56年5月以前の建物はというと、耐震的に問題があることが多く、耐震改修費用は150万円から200万円程度になります。
それでもローン減税のほうがまだ金額的には上ですのでお得感はあります。お金も得にはなりますが、それ以上に「安心」というものが付加されますので取得する価値はあるのではないでしょうか？

住宅を手に入れる際に気を付けたいポイントとは？　その2

50㎡未満の住宅は

・住宅ローン控除が受けられない（最大10年間にわたって所得税が控除されるありがたい制度です）

・不動産取得税の軽減措置が受けられない（住んでしばらくしてから通知が来る税金です）

・住宅購入の際、住宅取得資金の贈与を受けた場合、贈与税の特例が受けられない（贈与された方のみ）

・登録免許税の軽減措置が受けられない

これらをどう思うかは購入する方が決めることですが、この制度を使った方がお得に感じるのは私だけでしょうか？

以上、50㎡以上の住宅がどれほどメリットがあるかを記載しましたが、他にも条件がありその条件がそろっての適用になりますことをご理解ください。そしてその条件で最も大事なのが先ほども言いましたように

築年数

になります。

というのも、もうすぐ始まる確定申告の時に住宅ローン減税を受けられると思っていたが受けられないことに気づく人が多いという事。そして税務署からこういわれます。

「耐震基準証明書を持ってきてください」と。

何がなんだかわけがわからず、仲介してくれた不動産会社に問い合わせるもラチが明かない。最終的には住宅ローン減税は受けられないといったことになります。
もう一つ、多くの不動産業者は住宅ローン減税に関する説明をする義務を持っていないため（または知識がない人もいます）、減税に関してのアドバイスは少ないようです。

やはり物件を購入するのであればブランド力がある会社ということでなく、いろいろな情報を持ち、お客様により良い情報を提供できる人に任せたいものです。

住宅を手に入れる際に気を付けたいポイントとは？　その1

住宅を選ぶ際、いろいろなところを見て確認し、判断すると思います。
・駅からの距離
・周りの環境状況（スーパー、コンビニ、病院、公園、学校、託児所・・・）
・通っている学校の学区
・家の大きさや間取り
・築年数
・そして、購入金額

意外に多いのは購入金額が思っていた以上に安く感じた物件が好まれるということです。
決して悪いとは言いませんが、安いといった裏には意外と何かがあるものです。

その一例が床面積。住宅の床面積が50㎡以上かどうか？
多くの減税やローン控除、補助金などを受ける場合の基準になることが多いようです。
そのため50㎡を切ってしまうと恩恵が受けられなくなるため、お安くなる物件もあります。

具体的にマンションでは気を付けることが2つあります。
一つは面積の測り方、

「壁芯の面積」なのか「内法の面積」なのかです。

不動産業者の販売チラシの多くは壁芯の面積で表す場合もあり、例えば51㎡とあっても内法面積にすると
50㎡を下回ることがあり、上記に記載したような恩恵を受けることができなくなります。

そのため確実なのは、

登記簿上の専有面積部分の床面積で判断することです。この面積が「内法面積」です。

そしてもう一つが築年数が25年までのものです。

戸建についてはほぼ壁芯での面積で登記してありますのでマンションのようにシビアに見なくてもよいですが、必ず登記簿上での面積を確認してください。
築年数は20年です。
間違ってはいけないのが新耐震（1981年以降）の法律で建てたものだから大丈夫ではないという事。
あくまで

20年までです。

しかし、救済策もあります。
それは　耐震基準適合証明書で適用することです。

知らなきゃ損！　お得な住宅リフォーム減税！

皆さまこんにちは。今回はリフォームをして所得税の減税をゲットしちゃいましょうというお話です。
一般的には助成金や補助金といったもののほうがなじみやすいと思いますが、所得税の減税って実はすごいんですよ！値引きに置き換えるとわかりやすいかもしれません。

不動産屋がリフォーム工事についてお話をすることに違和感があるかと思いますが、家を購入する際にリフォームを一緒にする方が多いため、お得な情報をより多く知っていた方がお客様のためにもなります。
また、弊社スマイルアップは不動産だけではなく、リフォーム工事も行っているの会社なんです。そのためリフォームで所得税の減税をゲットできるという情報も手に入れられるのです。
それでは、どのくらいの減税になるのか、減税となる一例を発表いたします！

浴室を改修すると最大で13万1700円、トイレの改修で最大1万6900円、合わせてなんと14万8600円の減税となるのです。ただし、この金額は目安ですので、正式な金額は工事完了し確定申告後に決定となります。

いかがでしょうか？当然、減税の条件に当てはまる方しか恩恵を受けることはできませんが・・・

その条件の一つが　50歳以上の方　が対象になります。
残念ですが、若い方には適用が無いのは悲しいところですが、若い方には別な助成金制度があるので、落ち込むことはありませんよ！

そして最も重要な条件が

増改築等工事証明書　　を発行してもらう事です。

これは誰もがもができるものではなく、建築士が証明しなければなりません。そのため、設計事務所を併設していないリフォーム会社は自分のところではできないということになります。もし発行してもらうということであれば、設計事務所に依頼するためリフォーム費用とは別に、数万円程度の費用がかかる場合もあるようです。
弊社は有限会社武田建設工業のグループ会社であり、有限会社武田建設工業は一級建築士事務所として登録済みなため、余分な費用は掛からず証明書を発行することができるというわけです。

その他にも色々なリフォーム減税のパターンがありますので、ご興味のある方はお気軽にお問い合わせくださいね！