農家の2022年問題?

農家の2022年問題ってごぞんじでしたか?【不動産関連の難しい用語をざっくり説明するシリーズ】

このような題名の記事があったので、少し調べてみました。
都市農家を待ち受ける固定資産税激増の未来地主系お金持ちも3代続けばむしり取られる
生産緑地は守られる!2022年問題に解決案!ニュースに学ぶ不動産

農家の2022年問題をざっくり説明

船橋市や市川市などの都市圏で、住宅街の中にどっしりと農地があるケースありますよね。現在、そのほとんどが生産緑地という指定を受けた農地のようです。
これらの農地は、原則としてアパートを建てたり駐車場にしたり勝手にはできないそうです。ただ、例外的に土地所有者に相続が生じたときなどは、今後も農地を続けるか、農地をやめるかの選択ができるのだそうです。

ところが、2022年には1992年の生産緑地法改正時から30年間、相続を経験することもなく農業を営んでいる方などはある程度自由に農地をやめることができるようになるそうです。
そうなってくると生産緑地だった土地を農地としての利用はやめて宅地として売買されることが予想されます。急にアパート等が増えると 価格面、賃料・空室率の面での影響が専門家の間で問題となっています。

というのがいわゆる「2022年問題」です。

因みに生産緑地に指定されると固定資産税は農地並みに軽減され、相続税の納税猶予を受けることもできるということで生産緑地が増えていったんですね。

「2022年問題」とか心配しすぎじゃないの?

それというもの実際に 価格面、賃料・空室率の面での影響が出てしまった地域があるのです。NHKで特集を組んだのでご存知の方も多いと思いますが埼玉県羽生市です。
アパート建築が止まらない ~人口減少社会でなぜ~ – NHK クローズアップ現代+

詳しく読んでいただければわかると思いますが、2022年ではこれと同じようなことが起こってしなうのではないかと、不動産の専門家の間ではもっぱら心配されているのです。

30年間待たないで対策できる可能性もあります

この生産緑地ですが、社会福祉事業の施設用地として使用するという条件であれば、30年間待たないで解除することが可能だそうです。ただし市町村との協議と承認が必要ではあります。社会福祉事業の具体例としては『認可保育園』や『介護施設』『グループホーム』などがあたります。
日本経営開発企業団ではその法律上の例外を利用して、有効活用できないかとシミュレーションを出しています。

1千坪(路線価100万円/坪)の生産緑地を特別養護老人ホームの建設用地として地代3%とする契約では、まず助成制度で得られる一時金の運用益として、行政からの助成金が一時金5億円、この一時金を元に収益物件の購入で年間の利回りが5~6%。その結果、年間の運用益は2500万~3千万円。これに社会福祉法人からの地代約2千万円を加えると、年間の総収入は4500万~5千万円─としている。
「建設される介護施設は、国策として助成される事業ですから、長期的に安定した権利関係でなければなりません。それだけに50年間という安定した収入が得られます」
引用: 2010年(平成22年)12月25日号 第1326号税理士新聞 [http://www.toshinouka.com/pdf/zeirisi-newspaper.pdf]

これを問題ととらえるかどうかは別として、2022年以降生産緑地を活用をする人が増え、アパートや売地の供給が増える可能性があるということのようです。土地の供給が増えて土地を購入しやすくなる面もあります。
立地により対策は複雑です。大手の意見だけでなく、もっと身近に相談できる専門家のアドバイスも取り入れ柔軟に対応できるとチャンスとなるかもしれません。

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