7月はお誕生日がふたり

7月にお誕生日のスタッフが2人おりますので、先日お祝いのお食事会を催しました。
RIO GRANDE GRILL イクスピアリ/リオグランデグリル
お誕生日の会食の様子スタッフで集合写真イクスピアリの方へ車で行きました。
そこで、駐車場を利用したのですが、いつも感じるのがお客さまへの心遣いです。
大変勉強になります。
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海の日[2018/7/16]・山の日[2018/8/11]・お盆期間中も通常通り営業しております

2016年に新設された国民の祝日、山の日。皆さまはどのようにお過ごしになりますでしょうか。
スマイルアップは通常通り営業です。祝日ですが、お客さまときちんと向き合えるよう、祝日や日曜日、不動産会社が通常お休みにしている水曜日でも営業しております。

ところで、山の日はいったい何をするための祝日なのでしょうか?

山の日っていったい何の日?

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民泊にリフォームが必要とは限りません しかし届け出は必要です

民泊新法(住宅宿泊事業法)6月15日に施行されました。
これまでは「民泊特区」といわれる限られた地域のみ認められていた民泊営業が、全国で可能になる法律です。
本来ですと「旅館業法」上の許可が必要ですが、規制を緩和した形で可能になります。ただし、一定の制限は設けられています。今まで認められていなかった住宅街にあるマンションや戸建てでも合法的に民泊事業をすることが可能になりました。

  • 営業を始めるには道府県知事に届出をします
  • 届け出をする前に確認する事があります【市川市・船橋市編】
  • 必ずしもリフォームが必要ではないので勧誘などには気を付けてください

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錆びている鉄骨階段がそのままの状態になっていないでしょうか?

鉄骨階段が、腐食してしまうと危険です。
おまけに入居者からすると見栄えも悪く、いくら内装をキレイに保っていたとしても、入居率に影響を及ぼしかねません。
しかしながら現状、鉄骨業者が少なくなっており、直すにしてもなかなか業者が見つからず、そのままにしてしまったということはないでしょうか。
グループ会社である武田建設工業は、鉄骨の修繕も行うことができます。鉄骨階段のある建物のオーナーさまで、補修を希望される方のお役に立つことができます。
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海神南町会婦人会のみそ作り体験に参加しました

毎年この時期に行われている、人気イベントということで、海神町南町会の婦人会が主催している味噌づくり体験に行って来ました。今年は2018年5月12日に開催しました。

当日はたくさんの方が、集まりました。

大豆は指で簡単に潰れるくらいの固さまで煮て、温かいうちに潰します。
初めての方にもできるように、婦人会の方が予め柔らかく大豆を煮ておいてくれていました。

足でふみふみ。こうするとまんべんなくつぶれると教えて頂きました。

会館全体に、煮た大豆の良い香りが広がっていました。

次は麹の準備をします。
麹は固まっているのでもみほぐして細かくします。手でこするようにしていきます。ある程度細かくなったところで、分量通りの塩を入れさらに全体をかき混ぜていきます。

麹の香りも良い香りです。

潰した大豆に塩を混ぜた麹を加えて、まんべんなく混ぜ合わせていきます。大豆の茹で汁を途中で加えながら固さを調節して、耳たぶくらいの固さにすると良いそうです。

その後は、密閉容器などに仕込んだ味噌のもとを、投げ込む様にして容器に敷き詰めます。
さらに容器を上から固い場所に落とすと、中の空気が抜けていくようです。
この時は会場にガンガンと工事中の様な音が響き渡り、面白かったです。
これは個人的な感想ですが、初心者の場合は側面から隙間が確認できるので、中が透けて見える容器だと安心して作業が進められそうでした。

仕込んだ味噌のもとを敷き詰めたら、容器にラップをかけ空気に触れないようにし、更に表面に塩を敷き詰めます。

筆者も婦人会の方に手伝っていただいて、ようやく完成しました。

 

味噌仕込みが完了した後は、麹屋さんがくださった、美味しい甘酒を飲みながらしばし歓談。先輩主婦の皆さまの楽しくも為になるお話が聞けて、とても有意義な時間となりました。

海神町南町会は地域の連携を深めるため、活発に活動をしています。今回のイベントもそうですが、夏に海神南小学校の校庭で行われる夏祭り(ちなみに今年は2018年7月28,29日に開催します。)も、毎年大盛況です。昨年、一昨年と夏祭りのお手伝いをさせていただいたので、今年もご協力をお約束してきました。

今回作ったお味噌は11月ごろになると食べ始めることができるようです。出来上がりが楽しみです。
海神町南町会婦人会の皆さま、ありがとうございました。

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住宅購入で老後のくらしを安定させる方法を考えてみる

一般的には、30代や40代の働き盛りで比較的住宅ローンが組みやすく、利息も低い時期での購入を勧めているように思います。特に今は低金利の時期が続いていますので、若い方でも住宅ローンを組む決断がしやすいかと考えます。
しかし、木造の戸建ては15年も経過すると、修繕や改修が必要になってきます。もちろんマンションでも20年を過ぎて2回目の大規模修繕ともなると、かなりの金額が必要になっているはずです。
35歳で住宅を購入した場合なら55歳を過ぎたあたりで、大きな金額が住宅の修繕等にかかってくるわけです。その時期に十分な修繕が出来ない場合はどうなるのでしょうか。近年の平均寿命は80歳前後と言われています。65歳の定年時に十分な退職金をもらうことができ、健康な状態で80歳を迎えられている人が、どれだけいるのでしょうか。
そう考えると、本当に30から40歳の間に住宅ローンを組んでまで購入することが、最善の方法なのでしょうか。

30から40歳は変化が多い時期 その間は賃貸で

子どもの進学や、親の介護などを考えた時、そして自分自身に介護が必要となった時。長く生きていると、その時々によって適切な住まいの間取りや立地条件があります。
住宅ローンを組んでまで住宅を購入してしまうと、そういった暮らしの変化に対応しづらくなってしまうのは事実ではないでしょうか。移動したくてもお金がかかるので難しいのです。
少しでも足しにするために今住んでいるところを貸しながら賃貸に住むという方法もありあますが、何年か経ち、いざ自分たちがようやく住める時期が来たときに、思いのほか修繕費がかかるケースも多くあります。
貸している間もメンテナンスにお金がかかります。住んでいる以上きれいな状態では保てないからです。借主が変わるたびに壊れた個所の修繕を行わなければ、次の借主もなかなか決まらないものです。
もともと収益が目的で購入しているわけではないので、こういった支出と収益のバランスもうまくいくとは限りません。諸々の支出が現実としてのしかかってきます。

こうしたリスクを考えると実は特別な理由がない限り、賃貸という選択は実に現実的でメリットも多いかと思います。

暮らしの変化が少なくなる老後に現金で購入

80歳が寿命だと考えて、15年から20年は修理せず住める物件を定年後に購入するという手もあります。
住宅ローンというのは便利な仕組みなのですが、高齢になればなるほど組むのが難しいものです。それに35年のローンの前半はほぼ利息を支払っているようなものです。
それとまとまった現金があると、競売物件という選択肢も広がります。競売は売主がいないということでデメリットもありますが、一般の不動産取引の価格より3割程安くなっていることが多いですので価格を重視するなら最適です。また、通常ですと売りに出ないエリアも取り引きされることがあります。掘り出し物の物件を見つけることも可能です。
少し広めの戸建てを購入し、半分(たとえば1階部分だけ)を賃貸とすれば、定期的に収入が得られます。通常の戸建てですので修繕等の費用もアパートほどかかりませんし、手間も少ないかと思われます。
介護が必要になり施設へ移る場合にも、ローンの返済はありませんので物件を売れば現金も手に入ります。

もう買ってしまったと諦めるのは早いです

これはあくまで一例と考えてください。必ずしも選択肢が一つとは限りません。
おのおののライフスタイルがあり、それぞれ時期や環境によってとれる方法は違ってきます。

スマイルアップのお客さまで、30代でマンション購入、40代後半で売却し新たな人生のステップを踏み出された方もいます。
新築を購入し約16年間は子育てに最適な立地のマンションで暮らされた後、西船橋周辺の物件価格が高い今売却されました。築年数が16年と比較的浅かったのが決め手でした。つまり16年間快適な暮らしをしながら貯蓄もできたということになります。

大切なのは何が自分にとって大事であるかをしっかり分かっていることと、決断のタイミングを逃してはいけないということです。

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売った時の固定資産税 精算は特に義務ではない!!

自分の不動産を売る場合、不動産会社を仲介に入れていないと、売主が損をしてしまうことにもなりかねません。

例えば固定資産税の精算はこんな感じです

分かりやすい数字で説明しますと、ある中古住宅の固定資産税等の額が年額10万円だったとします。
この中古住宅が売却されて7月1日に引き渡されたとします。
しかし、納税義務者はその年の1月1日現在の所有者という事になっているので、その年は売主が残り半年分の5万円を納める状態のままになってしまうのです。
それでは売主が非常に不利な状態になってしまいますよね。
そこで、売主と買主とで精算が行われるというわけです。
つまり、買主は半年分の固定資産税等である5万円を、中古住宅の値段にプラスして支払う事になります。

精算することは特に義務ではありません

不動産会社に頼んで売買を行えば、こういった精算も、しっかり進めてくれるので安心です。
もし万が一、不動産会社に頼まず売買をすることになったら、売主側がきちんと注意を働かせなければいけません。

精算するのは固定資産税だけでない場合もあります。一般の住宅ですとあまりないですが、これが収益物件であると少し複雑になる場合もあります。
共益費、看板使用料、駐車場代、付加使用料などは、どこからどこまでを売主のものとするか、線引きをはっきりしておく方がトラブルを回避できるでしょう。

精算は売主と買主との間での合意に基づき行われている、売買上の習慣に過ぎません。そういった話し合いを段取り良くまとめるもの、不動産会社の仕事になります。

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中古マンションを購入しリフォームする場合は管理組合に承認を得なければなりません

マンション購入時にリフォームをとお考えの場合、所有者の専有部分のみの工事であっても、管理組合の承認を得る必要があります。
稀に規約が厳しいこともあり、いざ承認を求めると許可がおりずにリフォームが進められないという事態に陥ることもあり、注意が必要です。 続きを読む 中古マンションを購入しリフォームする場合は管理組合に承認を得なければなりません

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物件購入前に読んで欲しい漫画を3つ紹介します

物件を決める際、譲れない条件があったと思うのです。
しかし、色々見学でまわっている間に、一体なぜ新しい住まいを得ようと思っていたのかを、根本の解決となる大事な条件を、うっかり見失ってしまう・・・。
それはよくある話ではありますが、間違えてはいけないことと思いながら、日々お客さまと接しています。

そこで今回は読みやすい漫画で、住まいに関する自分の考えを見つめ直せるものを、3冊ご紹介いたします。
※ アマゾンへのリンクがはられていますが、アフェリエイトではないのでご安心ください。

魔法のリノベ

魔法のリノベ : 1 (ジュールコミックス)
星崎真紀
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中古マンションを買う時にリスクを減らす見極めどころ

中古マンションの購入を計画する際、どのような所を気にしたらよいと思いますか。

金額、立地条件、築年数、間取りは当然確認すると思います。
購入後のリフォームやリノベーション、修繕の際に果たしてそれだけでいいのでしょうか。

修繕やリフォームが「しやすい」「しにくい」でコストが変わってしまいます

天井部分に懐(空間)があるかとか、床は置き床式かを確認したことはありますか。

実はマンションによっては、電気の配線や給排水の配管が埋設されている場合があります。
理由は天井高さを稼ぐためとか色々聞いたことがありますが、建設時の事情なのではっきりとはわかりません。

「しやすい」のは懐(空間)がある物件です 。

天井に懐がないと照明の配置替えがとても困難です。

照明器具の配線自体は可能ですが、配線が露出配線になったり、好みの照明器具が取り付けられない場合があります。
その為、新規に懐のある天井を造作する必要があるので、天井が低くなるばかりではなく余計な費用が発生してしまいます。

つぎに床です。

「しやすい」のは置き床式の物件です。

給排水が埋設配管ですと設備の配置替え等がとても困難になります。キッチンの位置などを変更するには床を上げて、床下に配管ができるようにする必要があります。

このように現状によっては思いがけない出費や制約が発生する場合があるのです。

見積もりと違う?!追加工事のトラブル回避に役立つ知識です

なぜこのような事を申しますと、今後の物件販売の傾向が変わってくるのでは?とにらんでいるからです。

国が4月に始める「安心R住宅」制度の影響で、中古の戸建て住宅を販売する時にリフォームプランをセットにする傾向が見え始めています。
中古マンションでは現状、先にリフォームして内装のみキレイな状態の物件を売り出す傾向にありますが、リフォームを後からするような売り方も増えてくるかもしれません。

中古マンションをリフォームやリノベーションして住むプランを推し進めている会社も増えているようです。

実際工事を始めてみたら予定と違ったので、追加工事が必要です。

そんな時にもうやめますとは言えません。走り出した列車のごとく、途中でやめることはできない状況になっています。

過去にグループ会社のリフォームエコライフで、マンションのリフォームのお手伝いをさせて頂いたことがありました。その際にマンションの仕様でお客様が選んだ設備機器がそのまま使えないアクシデントが発生。
せっかくお客様がショールームまで足を運んでお選びになった仕様商品なのに、余儀なく変更をする事になりました。
この時はなんとか仕様の変更だけで取付けることができたのですが

もし追加や変更があったりしたら、最初の見積もりよりも費用が・・・

中古マンションだからといってといっても決して安い買い物ではないので、購入前にしっかり調べて購入後のリフォームやリノベーション内容に支障がないか確認することをお勧めいたします。
不動産会社の営業の方でこのあたりまで詳しくお話をできる方は非常に少ないかと思います。
購入後に気付いても諦めなければならないことが多くなりますので注意が必要です。

リフォームやリノベーションで理想の部屋を実現するには、物件選びの段階で完成後のイメージを明確にしておくことが大切です。
リフォームやリノベーション向き物件を探すには、不動産会社ではなく、あらかじめ専門の業者を決めておき、内覧にデザイナーも同行してもらうと安心ですね。
このとき、物件探しからリノベーションまでワンストップ・サービスの会社は非常に便利です。業者それぞれとやりとりする面倒がない上に、意思疎通がしっかりとできるからです。

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