リフォームの観点から見る大家さんが損をしない決断の時期は?

いよいよ10月より消費税が10%に引き上げられることになります。いろいろな問題が起こると予想されますが、「リフォーム」という観点から考えたいと思います。

現在、リフォームの工事金額は10年前と比べかなり高くなってきています。原因の一つは「人手不足」につきます。

そして10月から始まる10%の消費税がさらなる負担を招くことになりそうです。

設備の耐用年数はおおよそ15年と考えます。

ここからいえることは、リフォームや新築後の15年から20年たった物件は修繕時期に差し掛かったということです。

エアコン、水回り、給湯器、特に浴室やキッチンは100万円単位でかかることもあります。

現在、賃貸物件を所有している方は要注意です。

まだ、不動産取引が活況な今のうちに保有している築が古い物件を売却し、築が浅いまたは改修したばかりの物件に乗り換えて運用することも効果的かもしれません。

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シロアリはコンクリートもゴムも餌にします

春らしくなってくる4月から、シロアリが大量に引っ越し時期に入ります。
うっかり庭先に、木材やタイヤなど、不要なものを放置しておくと、そこにシロアリが巣くう可能性がありますので、注意してください。

なんでも餌にしてしまうシロアリの貪欲さは脅威

枯れた植物や柔らかい木材をエサとして好むのはイメージできますが、まさか固いコンクリートまでとは思いませんよね。 続きを読む シロアリはコンクリートもゴムも餌にします

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これからお住まいを購入する場合は必ずチェックしてほしい街の未来|立地適正化計画と住居誘導区域

各市町村ではそれぞれ、都市再生特別措置法に基づき、どこに病院や学校を建てようとか、ここに家を建ててもらおうという、計画が決まっている場合があります。それを、立地適正化計画と言います。
この計画の内容を知らずに、家を買ってしまったり、相続した家にいずれ移り住もうという計画を立てていると、想定外の計画に困惑しまうかもしれません。
日本はこれから確実に人口が減っていくため、人が住むエリアは立地適正化計画に基づき、ある場所に集中していくことになります。
病院もなく買い物するにも不便な場所で、老後を迎えることになることがないように、これからお住まいを購入する場合はその街の未来計画を調べてから決めることをお勧めします。

市川市・船橋市の立地適正化計画

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シェアハウスを運営していて驚いたこと|女性専用シェアハウスの事例

以前、シェアハウスを運営していた時の話です。これから運営を考えていらっしゃる、個人オーナー様にお役に立てればと思います。

水回りのトラブルが多かった

住んでらっしゃる方は何か困りごとがあると、とりあえずオーナー様へ連絡をします。
スマイルアップで運営していた時には、思いのほか水回りのことで連絡をいただくことが多かったように思います。
特に排水管のつまりなどは、緊急性が高いためか、時間に関係なく連絡が来ることも。

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子ども達に相続争いさせたくない-土地を有効利用して争いの原因をなくす-生産緑地の問題

かわいい我が子同士で相続争いが起こるなんて、親としては考えたくもないですよね。
しかし「まだ先のこと」と思っていて何も手立てを考えないでいると、結局争いは起きてしまうものなのです。

相続財産が不動産だった場合は分けづらく争いの原因になりかねません

広くて利便性も良い土地が、相続財産の場合は土地を分けても利用価値があり、売却するのにも問題が少なく、争いになる原因は少なく済みます。
しかし、そうではない方。例えば「生産緑地」をお持ちの方、これは少し注意が必要なので、残される方々のためにきちんと先のことを考えておく必要があるかと思います。

生産緑地の相続について気になる点

生産緑地の指定を受けると「相続税の納税猶予」や「大幅な固定資産税の減額」が受けられるメリットがあります。
しかし、生産緑地に指定された土地を相続する場合には条件があります。
条件とは「その土地で農業を営み続ける予定がある」ということです。すでにお子さんが会社員として働いている場合、農業を続けることは難しいと思われます。

それなら売ってお金にすれば良いのでは?

その通りですね。土地を売って均等に分けられれば、争いの原因は減らすことができそうです。

主たる農業従事者の死亡や農業ができなくなってしまうような故障があった場合には、その生産緑地を市区町村に買い取ってもらうことを申し出ることができます。
申し出を受けた市区町村が買い取らず、なお且つ他の農業従事者の買い手も見つからない場合、宅地化することも可能となります。

そうすると売ることができますね。

しかしそこで新たな問題点が出てきます。「生産緑地の2022年問題」です。
この件に関しては以前記事にしていますので、そちらを参照して頂ければ幸いです。

農家の2022年問題ってごぞんじでしたか?【不動産関連の難しい用語をざっくり説明するシリーズ】

問題というのは、法改正があった直後の1992年に指定されている土地が多いということなんです。
この記事を今読んでくださっている方の他にも、たくさんの方が「生産緑地」の指定を受けている。同じ時期に同じ地域で、農地を宅地に転用して市場に大量に供給されることが予想されます。
多く出回れば、土地の価値が現在よりも下がってしまうということになり、なんだか損をしたような気持ちになるのではないでしょうか。

例外をうまく利用して長く続く財産として子ども達へと相続できる可能性-生産緑地を貸す

普通の住宅などは建てられない「生産緑地」ですが、社会福祉法人の施設ですと建てることができるんです。
現在、特別養護老人ホームへ入所を希望しながら入れない待機者は増加しています。また、毎年この時期になると騒がれる待機児童。そうです、認可保育園も例外的に建てられる福祉施設なんです。
ですので、社会福祉法人などへと貸す方法を一度ご検討ください。

今「生産緑地」を「福祉施設」にすることのメリット

  1. 社会福祉法人から支払われる「一時金 」の運用ができる
  2. 社会福祉法人から支払われる「一時金 」以外の地代が安定収入としてえられる(※期限あり)
  3. 相続がいつ発生しても収入があるので長期返済の計画が立てやすい
  4. 譲渡税、固定資産税、都市計画税、相続税に関して対策が可能になる
  5. 社会福祉事業に貢献することができる

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船橋市の待機児童問題に貢献-馬込沢・船橋法典周辺の生産緑地の活用法

船橋市では今でも待機児童問題が解消されていません。
そこでスマイルアップからの提案です。

生産緑地を上手に活用し相続税対策を行う

「生産緑地」を社会福祉法人などへと貸すという選択が、相続税の対策に大変有効になる場合が多いです。

さらに今、船橋市子ども政策課の方で推し進めているのが、認可保育所の整備を行う計画です。特に要望が高いのが、馬込沢・船橋法典周辺とのことでした。

「生産緑地」を「福祉施設」にすることのメリット

  1. 社会福祉法人から支払われる「一時金」の運用ができる
  2. 社会福祉法人から支払われる「一時金」以外の地代が安定収入としてえられる(※期限あり)
  3. 相続がいつ発生しても収入があるので長期返済の計画が立てやすい
  4. 譲渡税、固定資産税、都市計画税、相続税に関して対策が可能になる
  5. 社会福祉事業に貢献することができる

認可保育所の整備を推し進めている地域

以下の地域に、現在有効活用されていない生産緑地をお持ちの方、まずはご相談ください。

  • 上山町一丁目,上山町二丁目,上山町三丁目
  • 旭町,旭町二丁目,旭町三丁目
  • 馬込西一丁目,馬込西二丁目,馬込西三丁目
  • 藤原七丁目

社会福祉法人とのマッチングに今力を入れています

スマイルアップは地域貢献のできる事業に力を入れている不動産会社です。
2018年度にも、土地オーナー様と社会福祉法人様のマッチングをお手伝いさせて頂くことができ、微力ながら地域への貢献ができたことを嬉しく思っています。
生産緑地以外における土地活用、固定資産税・消費税を含む各種税金対策のご相談を得意としております。お力になりたいと思いますので、お問い合わせください。

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民泊にリフォームが必要とは限りません しかし届け出は必要です

民泊新法(住宅宿泊事業法)6月15日に施行されました。
これまでは「民泊特区」といわれる限られた地域のみ認められていた民泊営業が、全国で可能になる法律です。
本来ですと「旅館業法」上の許可が必要ですが、規制を緩和した形で可能になります。ただし、一定の制限は設けられています。今まで認められていなかった住宅街にあるマンションや戸建てでも合法的に民泊事業をすることが可能になりました。

  • 営業を始めるには道府県知事に届出をします
  • 届け出をする前に確認する事があります【市川市・船橋市編】
  • 必ずしもリフォームが必要ではないので勧誘などには気を付けてください

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船橋市 住まいのお得情報!

5月に入り、各自治体では助成金や補助金といったものが出そろってきました。

家を購入したり、家を借りたりする際には助成金や補助金がないかぜひ確認してみてください。

船橋市では

■親・子世帯近居同居支援事業

■高齢者住み替え支援事業

■家賃債務保証支援サービス

があります。

特に親・子世帯近居同居支援事業では

離れて暮らす親世帯と子世帯が近居(直線で1.2km以内の範囲に居住)又は同居するために必要な費用を助成してくれる制度です。

具体的には

(1)住宅の建築・購入の場合、登記費用を助成します。(上限20万円)

(2)民間賃貸住宅の場合、仲介手数料(家賃の0.5か月分に消費税を加えた額)を助成します。(上限10万円)

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住宅購入で老後のくらしを安定させる方法を考えてみる

一般的には、30代や40代の働き盛りで比較的住宅ローンが組みやすく、利息も低い時期での購入を勧めているように思います。特に今は低金利の時期が続いていますので、若い方でも住宅ローンを組む決断がしやすいかと考えます。
しかし、木造の戸建ては15年も経過すると、修繕や改修が必要になってきます。もちろんマンションでも20年を過ぎて2回目の大規模修繕ともなると、かなりの金額が必要になっているはずです。
35歳で住宅を購入した場合なら55歳を過ぎたあたりで、大きな金額が住宅の修繕等にかかってくるわけです。その時期に十分な修繕が出来ない場合はどうなるのでしょうか。近年の平均寿命は80歳前後と言われています。65歳の定年時に十分な退職金をもらうことができ、健康な状態で80歳を迎えられている人が、どれだけいるのでしょうか。
そう考えると、本当に30から40歳の間に住宅ローンを組んでまで購入することが、最善の方法なのでしょうか。

30から40歳は変化が多い時期 その間は賃貸で

子どもの進学や、親の介護などを考えた時、そして自分自身に介護が必要となった時。長く生きていると、その時々によって適切な住まいの間取りや立地条件があります。
住宅ローンを組んでまで住宅を購入してしまうと、そういった暮らしの変化に対応しづらくなってしまうのは事実ではないでしょうか。移動したくてもお金がかかるので難しいのです。
少しでも足しにするために今住んでいるところを貸しながら賃貸に住むという方法もありあますが、何年か経ち、いざ自分たちがようやく住める時期が来たときに、思いのほか修繕費がかかるケースも多くあります。
貸している間もメンテナンスにお金がかかります。住んでいる以上きれいな状態では保てないからです。借主が変わるたびに壊れた個所の修繕を行わなければ、次の借主もなかなか決まらないものです。
もともと収益が目的で購入しているわけではないので、こういった支出と収益のバランスもうまくいくとは限りません。諸々の支出が現実としてのしかかってきます。

こうしたリスクを考えると実は特別な理由がない限り、賃貸という選択は実に現実的でメリットも多いかと思います。

暮らしの変化が少なくなる老後に現金で購入

80歳が寿命だと考えて、15年から20年は修理せず住める物件を定年後に購入するという手もあります。
住宅ローンというのは便利な仕組みなのですが、高齢になればなるほど組むのが難しいものです。それに35年のローンの前半はほぼ利息を支払っているようなものです。
それとまとまった現金があると、競売物件という選択肢も広がります。競売は売主がいないということでデメリットもありますが、一般の不動産取引の価格より3割程安くなっていることが多いですので価格を重視するなら最適です。また、通常ですと売りに出ないエリアも取り引きされることがあります。掘り出し物の物件を見つけることも可能です。
少し広めの戸建てを購入し、半分(たとえば1階部分だけ)を賃貸とすれば、定期的に収入が得られます。通常の戸建てですので修繕等の費用もアパートほどかかりませんし、手間も少ないかと思われます。
介護が必要になり施設へ移る場合にも、ローンの返済はありませんので物件を売れば現金も手に入ります。

もう買ってしまったと諦めるのは早いです

これはあくまで一例と考えてください。必ずしも選択肢が一つとは限りません。
おのおののライフスタイルがあり、それぞれ時期や環境によってとれる方法は違ってきます。

スマイルアップのお客さまで、30代でマンション購入、40代後半で売却し新たな人生のステップを踏み出された方もいます。
新築を購入し約16年間は子育てに最適な立地のマンションで暮らされた後、西船橋周辺の物件価格が高い今売却されました。築年数が16年と比較的浅かったのが決め手でした。つまり16年間快適な暮らしをしながら貯蓄もできたということになります。

大切なのは何が自分にとって大事であるかをしっかり分かっていることと、決断のタイミングを逃してはいけないということです。

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売った時の固定資産税 精算は特に義務ではない!!

自分の不動産を売る場合、不動産会社を仲介に入れていないと、売主が損をしてしまうことにもなりかねません。

例えば固定資産税の精算はこんな感じです

分かりやすい数字で説明しますと、ある中古住宅の固定資産税等の額が年額10万円だったとします。
この中古住宅が売却されて7月1日に引き渡されたとします。
しかし、納税義務者はその年の1月1日現在の所有者という事になっているので、その年は売主が残り半年分の5万円を納める状態のままになってしまうのです。
それでは売主が非常に不利な状態になってしまいますよね。
そこで、売主と買主とで精算が行われるというわけです。
つまり、買主は半年分の固定資産税等である5万円を、中古住宅の値段にプラスして支払う事になります。

精算することは特に義務ではありません

不動産会社に頼んで売買を行えば、こういった精算も、しっかり進めてくれるので安心です。
もし万が一、不動産会社に頼まず売買をすることになったら、売主側がきちんと注意を働かせなければいけません。

精算するのは固定資産税だけでない場合もあります。一般の住宅ですとあまりないですが、これが収益物件であると少し複雑になる場合もあります。
共益費、看板使用料、駐車場代、付加使用料などは、どこからどこまでを売主のものとするか、線引きをはっきりしておく方がトラブルを回避できるでしょう。

精算は売主と買主との間での合意に基づき行われている、売買上の習慣に過ぎません。そういった話し合いを段取り良くまとめるもの、不動産会社の仕事になります。

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