売った時の固定資産税 精算は特に義務ではない!!

自分の不動産を売る場合、不動産会社を仲介に入れていないと、売主が損をしてしまうことにもなりかねません。

例えば固定資産税の精算はこんな感じです

分かりやすい数字で説明しますと、ある中古住宅の固定資産税等の額が年額10万円だったとします。
この中古住宅が売却されて7月1日に引き渡されたとします。
しかし、納税義務者はその年の1月1日現在の所有者という事になっているので、その年は売主が残り半年分の5万円を納める状態のままになってしまうのです。
それでは売主が非常に不利な状態になってしまいますよね。
そこで、売主と買主とで精算が行われるというわけです。
つまり、買主は半年分の固定資産税等である5万円を、中古住宅の値段にプラスして支払う事になります。

精算することは特に義務ではありません

不動産会社に頼んで売買を行えば、こういった精算も、しっかり進めてくれるので安心です。
もし万が一、不動産会社に頼まず売買をすることになったら、売主側がきちんと注意を働かせなければいけません。

精算するのは固定資産税だけでない場合もあります。一般の住宅ですとあまりないですが、これが収益物件であると少し複雑になる場合もあります。
共益費、看板使用料、駐車場代、付加使用料などは、どこからどこまでを売主のものとするか、線引きをはっきりしておく方がトラブルを回避できるでしょう。

精算は売主と買主との間での合意に基づき行われている、売買上の習慣に過ぎません。そういった話し合いを段取り良くまとめるもの、不動産会社の仕事になります。

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住宅診断(ホーム・インスペクション)とは?【不動産関連の難しい用語をざっくり説明するシリーズ】

2018年4月より施行が決定されたので、今後物件を購入される予定の方は、インスペクションという言葉を聞くことも増えてくるかと思います。いざという時の為に覚えておいて損はありません。

ホーム・インスペクションってなにをするの?

専門知識を持った建築士などの「ホームインスペクター」が、住宅の施工状況や劣化の度合いを調査し、欠陥があれば発見してくれます。
物件ごとに品質などの差異が激しい中古物件で安心して取引するために、2013年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」できました。
それまでは検査技術や検査基準が事業者によって異なっていましたが、この中古住宅を対象としたガイドラインにより適正に診断を行う後押しにはなるかと思われます。

アメリカでは当たり前 日本で増えない原因は専門技術者の不足

アメリカでは州によって違いはあるものの、不動産取引全体の70~90%の割合でインスペクションが行われているようです。
日本では東日本大震災後から認知度が高まってきています。しかしながらアメリカの利用率と比べると雲泥の差です。何故でしょうか。
応えは簡単です。住宅診断(ホーム・インスペクション)のできる技術者の圧倒的な不足にあります。

インスペクション専門の資格がありますが・・・

実際に住宅診断(ホーム・インスペクション)をしたいとなった時、あなたならどこに連絡をいれますか?
“インスペクション” とか “住宅診断” などの単語を知っていればインターネットで調べる事もできますね。

知らない方が「不安なので診断してほしい」と考えた時に、家を建てたり、床下にもぐって基礎をよく見ていたりする業者に頼んだりすることが意外と多いのです。

例えば・・・

床したに潜って作業をすることが専門の業者(シロアリ駆除業者など)
⇒住宅診断(ホーム・インスペクション)はできません!!
※ 建築知識もないのに基礎を壊す提案を軽々しくする業者には注意してください

大工さん
⇒住宅診断(ホーム・インスペクション)はできません!!
技術が優れている大工さんでも、構造に関する知識が必ずしもあるとは限りません。

建築士
⇒住宅診断(ホーム・インスペクション)はできません!!
逆に知識だけでもできないのです。設計図を書いてばかりで現場で作業をしたことのない建築士が、表面的な情報をもとにリスクを見つけ出すことができると思いますか?

ホームインスペクター(住宅診断士)
⇒おしい!それだけで判断すると失敗します
民間資格には、JSHI公認ホームインスペクター(住宅診断士)、既存住宅インスペクター、住宅メンテナンス診断士などいくつもの種類があり、講習や試験を受け合格すれば得られる資格です。

経験・実績・知識 三拍子そろって初めて任せられる

どの仕事でも言えることですが、住宅診断(ホーム・インスペクション)においても経験や実績、そして知識が大切です。
さらに言えば、住宅診断(ホーム・インスペクション)の経験だけを積んでいてもあまり意味がありません。
その前に基礎となる経験(設計や工事監理など)の経験を十分に積んで、初めて知識が生かされるからです。

例えば、商業施設や官庁の施設ばかり経験してきた方が、住宅診断をやっても基礎となる経験が不足しています。
内装設備の工事、店舗設計などの経験はあるものの住宅の設計・監理の経験が少ない場合も不安です。
住宅診断(ホーム・インスペクション)の経験だけ多いのも危険です。

スマイルアップはインスペクションが必要かどうかを、耐震補強工事の経験が豊富な建築士に事前相談が可能です。上手に利用してください。

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農家の2022年問題ってごぞんじでしたか?【不動産関連の難しい用語をざっくり説明するシリーズ】

このような題名の記事があったので、少し調べてみました。
都市農家を待ち受ける固定資産税激増の未来地主系お金持ちも3代続けばむしり取られる
生産緑地は守られる!2022年問題に解決案!ニュースに学ぶ不動産

農家の2022年問題をざっくり説明

船橋市や市川市などの都市圏で、住宅街の中にどっしりと農地があるケースありますよね。現在、そのほとんどが生産緑地という指定を受けた農地のようです。
これらの農地は、原則としてアパートを建てたり駐車場にしたり勝手にはできないそうです。ただ、例外的に土地所有者に相続が生じたときなどは、今後も農地を続けるか、農地をやめるかの選択ができるのだそうです。

ところが、2022年には1992年の生産緑地法改正時から30年間、相続を経験することもなく農業を営んでいる方などはある程度自由に農地をやめることができるようになるそうです。
そうなってくると生産緑地だった土地を農地としての利用はやめて宅地として売買されることが予想されます。急にアパート等が増えると 価格面、賃料・空室率の面での影響が専門家の間で問題となっています。

というのがいわゆる「2022年問題」です。

因みに生産緑地に指定されると固定資産税は農地並みに軽減され、相続税の納税猶予を受けることもできるということで生産緑地が増えていったんですね。

「2022年問題」とか心配しすぎじゃないの?

それというもの実際に 価格面、賃料・空室率の面での影響が出てしまった地域があるのです。NHKで特集を組んだのでご存知の方も多いと思いますが埼玉県羽生市です。
アパート建築が止まらない ~人口減少社会でなぜ~ – NHK クローズアップ現代+

詳しく読んでいただければわかると思いますが、2022年ではこれと同じようなことが起こってしなうのではないかと、不動産の専門家の間ではもっぱら心配されているのです。

30年間待たないで対策できる可能性もあります

この生産緑地ですが、社会福祉事業の施設用地として使用するという条件であれば、30年間待たないで解除することが可能だそうです。ただし市町村との協議と承認が必要ではあります。社会福祉事業の具体例としては『認可保育園』や『介護施設』『グループホーム』などがあたります。
日本経営開発企業団ではその法律上の例外を利用して、有効活用できないかとシミュレーションを出しています。

1千坪(路線価100万円/坪)の生産緑地を特別養護老人ホームの建設用地として地代3%とする契約では、まず助成制度で得られる一時金の運用益として、行政からの助成金が一時金5億円、この一時金を元に収益物件の購入で年間の利回りが5~6%。その結果、年間の運用益は2500万~3千万円。これに社会福祉法人からの地代約2千万円を加えると、年間の総収入は4500万~5千万円─としている。
「建設される介護施設は、国策として助成される事業ですから、長期的に安定した権利関係でなければなりません。それだけに50年間という安定した収入が得られます」
引用: 2010年(平成22年)12月25日号 第1326号税理士新聞 [http://www.toshinouka.com/pdf/zeirisi-newspaper.pdf]

これを問題ととらえるかどうかは別として、2022年以降生産緑地を活用をする人が増え、アパートや売地の供給が増える可能性があるということのようです。土地の供給が増えて土地を購入しやすくなる面もあります。
立地により対策は複雑です。大手の意見だけでなく、もっと身近に相談できる専門家のアドバイスも取り入れ柔軟に対応できるとチャンスとなるかもしれません。

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媒介契約ってなに?【不動産関連の難しい用語をざっくり説明するシリーズ】

家を売る時の契約は3種類あります

不動産会社に依頼する場合、契約をかわしているのですが
仲介業者から説明がないまま契約しているケースがありましたので
ご心配の方は媒介契約書を見直してみてください。

ざっくりポイント

  • 契約の種類は3つある
  • 契約は最長3か月で自動更新なし
  • 違約金が発生する場合がある

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