売った時の固定資産税 精算は特に義務ではない!!

自分の不動産を売る場合、不動産会社を仲介に入れていないと、売主が損をしてしまうことにもなりかねません。

例えば固定資産税の精算はこんな感じです

分かりやすい数字で説明しますと、ある中古住宅の固定資産税等の額が年額10万円だったとします。
この中古住宅が売却されて7月1日に引き渡されたとします。
しかし、納税義務者はその年の1月1日現在の所有者という事になっているので、その年は売主が残り半年分の5万円を納める状態のままになってしまうのです。
それでは売主が非常に不利な状態になってしまいますよね。
そこで、売主と買主とで精算が行われるというわけです。
つまり、買主は半年分の固定資産税等である5万円を、中古住宅の値段にプラスして支払う事になります。

精算することは特に義務ではありません

不動産会社に頼んで売買を行えば、こういった精算も、しっかり進めてくれるので安心です。
もし万が一、不動産会社に頼まず売買をすることになったら、売主側がきちんと注意を働かせなければいけません。

精算するのは固定資産税だけでない場合もあります。一般の住宅ですとあまりないですが、これが収益物件であると少し複雑になる場合もあります。
共益費、看板使用料、駐車場代、付加使用料などは、どこからどこまでを売主のものとするか、線引きをはっきりしておく方がトラブルを回避できるでしょう。

精算は売主と買主との間での合意に基づき行われている、売買上の習慣に過ぎません。そういった話し合いを段取り良くまとめるもの、不動産会社の仕事になります。

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相続税なんて関係ないと思っている方 意外と資産はあるかもしれないですよ

相続税は、亡くなった方が所有していた財産評価額から、基礎控除額を引いた額に課税されますが、平成27年度より基礎控除額が大きく減額されました。
そのため、資産家と呼ばれるような方でなくとも相続税が関係してくる時代になったと言えます。

資産が3000万円を越えそうな方は、一度、ご自身で計算をしてみることをおすすめいたします。

老後の必要な資金も
最低3000万円と言われている昨今

この記事ではあまり詳しくお話ししませんが、よく言われている目安のひとつとして、老後資金は最低でも3000万円という説があります。夫婦ふたりが平均寿命まで生きるとしたときに、毎月の生活費は28万円、というところから出た数字です。

3000万円と聞くと大金でとてもそんなには・・・と考えるかもしれませんが、25年間で毎月老後のためと思い10万円ずつ貯蓄していけば準備できる金額です。

相続税が課税されそうな人はどうすれば良いか

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親子で住宅を買う時のポイント

共有名義にして親子でローンを組む ≪ペアローン≫
お金を出し合った人で共有名義にできます。
共有名義にする場合はきちんと持ち分を決めましょう。そうしないと贈与とみなされてしまう場合もありますので注意してください。
メリットは住宅ローン控除が各々で受けることができる点です。逆にデメリットは団体信用生命保険もそれぞれになるので、健在な人の分については返済が続きます。

親子リレーローンなら親が高齢でも長期返済が可能
フラット35では親が主になって借り入れをし、将来子が引き継ぐタイプになります。
もし将来同居を考えていたり、子の収入額や親の年齢などの理由で希望する住宅ローンを一人では組めない場合は、検討してみてはいかがでしょうか。
デメリットは、フラット35の場合には団体信用生命保険は親か子のどちらか一人しか加入できない点です。一部の銀行でも取り扱っていますが、団体信用生命保険は親と子が2分の1ずつ加入することなど、それぞれで違います。

贈与税は借りるのであればかからない
3200万円までなら贈与税はかからないのですが、もっと言えば貸しただけなら贈与にならないという事です。
契約書を用意したり色々とコツはあるので、贈与が良いか貸すのが良いかとお考えの方は、ご相談ください。
子の方からはなかなか「住宅購入のお金が欲しい!」とは言い出しにくいですが、借りるのであれば話はしやすいのでは?
住宅ローンに限らず、ローンは利息分が負担になってしまうものです。今は金利が低いですが変動金利でローンを組むと、いつ上がってしまうかも分からないので不安が付きまといます。身内から借り入れることができるのであれば、これほど安心な事はありません。

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平成21年、22年(2009年、2010年)に不動産を取得し、売却益が出る方は必見です。

今年もいまだ不動産の熱が冷めず、不動産価格が右肩上がり傾向にあります。そして、株価も22000円~23000円と好調です。
よく言われるのが、株価に対し、遅れて不動産価格が連動するということ。
そういう意味では特に大きなことが起きらない限り、来年の3月前半までは不動産売買の金額は「横ばい」または「上昇傾向」が続くということになります。
言い換えれば、不動産を所有している人にとっては売却するチャンスとも言えます。
しかし、売却した際に利益が出れば当然税金が発生します。
それが 「不動産譲渡所得税」 です。
この不動産譲渡所得税に関しては近いうちに書きますので詳しいことは避けますが、
平成21年、22年(2009年、2010年)に不動産を購入した方には「税制面で特別扱いしますよ」というお触れを出しました。
内容は、売却益に対し1000万円までは税金はいただきませんということです。
ちなみに1000万円と記載しましたが、これは物件の所有者が1人の場合です。共有で購入していれば額はその分増えます。

もし、購入時期が 平成21年、22年(2009年、2010年)であれば、上記のことを理解していれば得しますので、お問い合わせください。
その方に合ったアドバイスをさせていただきます。

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買う時に一度だけ納税が必要な税金を少しでも安く|印紙税・登録免許税・不動産取得税|その2

登録免許税 は安くなります

何度も出てくるキーワード 50㎡以上 です。
登録免許税が安くなる「軽減の特例」というのがあります。優遇を受けるためには「住宅用家屋証明書」が必要となります。市町村へ申請して、手数料は1通1,300円です。

登録免許税 ってなに???

お住まいを買われた時に登記をしますが、登記費用として登録免許税に加えて、司法書士への報酬を合わせたカタチで支払われるのが一般的です。
全ての諸費用は物件の3~7%が目安と言われています。3500万円の物件ですと105~245万円はきちんと計算に入れておきたいところです。登記費用としては28万円程度になるかと思います。
残金支払いのタイミングで払うのですが、この時点では概算です。先に振り込んでおいてもし差額があれば戻ってきます。

住宅用家屋証明書の取得条件を簡単にまとめます

  1. 自己居住用建物であること
  2. 居住済みであること
  3. 床面積50㎡以上であること
  4. 構造の制限
  5. 1年以内に登記すること

つまりは 50㎡以上 であって、普通に住むだけのために購入した場合は軽減の特例をいけているという事になります。
中古住宅の場合は構造に注意が必要になります。あまり古いものですと、満たしていない場合もあります。

住宅用家屋証明書はいつどこに取に行けばいいの?

実はこの業務、報酬を支払っている司法書士がほぼ代理で行っているんですね。自分で取ることもできますが、色々な書類を用意して、正しい書式で提出しないといけないため、なかなか知識のない方には難しいかと思います。

まとめ

50㎡以上 がやはりポイントになるかと思います。
安価なので少し我慢して狭いところに・・・と考えるのも良いですが、こういった特例措置や控除を受けられないことも合わせて考えた上で、購入を考える参考になればと思います。

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住宅を購入してリフォームを考えている方は必見です!

住宅を購入する際、多くの方がその後のリフォームを後回しで考えている方が多く、結果、得を得ないことがあります。

ここではっきり言います!

住宅を購入するのなら、購入してから行うリフォームのことも考えて購入すること

なぜなら、バリアフリーや省エネリフォームで減税というものが活用できるからです。
そして、この減税を利用するにはある条件を満たさなければいけません。
それは
1. 床面積が50㎡以上
2. 自分が住むこと

上記の2つは絶対条件で守らなければいけません。

そのため、床面積が50㎡以下というのは売りずらく、買いずらい物件とも言えます。
裏を返せば、お得に手に入る物件があるということにもなります。

最後にもう一つ。
減税を利用するには、建築士がいて設計事務所登録をしている施工会社でないと証明書が発行できません。
ここも重要なポイントです。
後から 「うちは発行できません」と言われるケースはよく聞きますのでご注意ください。

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買う時に一度だけ納税が必要な税金を少しでも安く|印紙税・登録免許税・不動産取得税

軽減措置がありますが50㎡以上という事が必須条件です

やはりここでもキーワード 50㎡以上 です。

住まいを購入して、忘れたころに納付しないといけないのが 不動産取得税 です。これは都道府県税になりますので、船橋・市川ですと千葉県に収める税金です。

新築住宅については、一戸(一区画)につき1,200万円(長期優良住宅(注)は1,300万円)が価格から控除されます。

不動産取得税の軽減について/千葉県[https://www.pref.chiba.lg.jp/zeimu/aramashi/shurui/hudousan-keigen.html]

もちろん中古住宅を買った場合にも控除されます。
不動産取得税に関する表その1
住宅だけでなく土地にも控除を受けることができます。

不動産取得税の軽減を受けるための条件にジャンプ
うっかり申請し忘れてるなどありましたら、まだ手はありますのでご相談ください。
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中古住宅を購入する場合のすまいの給付金を理解する

中古住宅(戸建て、マンション)を購入する場合のすまいの給付金について
※新築住宅は除きます。

弊社のお客様でも契約後に「すまいの給付金」について質問がありましたので、改めてご紹介いたします。

最大の魅力は 国から最大30万円がもらえるということです。

しかし誰でも適用できるかといえば・・・、この制度を適用するためには条件があります。

1. 2019年6月までに入居が完了していること
2. 売主が「個人」ではなく、「不動産会社」であり、検査実施書類があること
3. 住宅ローンを組んで家を購入するか、住宅ローンを組まないで現金で購入する場合は50歳以上であること
4. 床面積が50㎡以上であること
5. 年収が510万円以下の方であること ※年収は目安ですので「課税証明書」で最終的に判断します

以上になります。

良く見落とされるのが、売主が誰なのか? がポイントです。
マンションの場合ですと床面積にも気を付けてください。
50㎡以上です。ほぼ不動産屋さんの広告には「壁の芯~芯」で面積を出しています。
しかし、ここで言っている床面積は「内法(うちのり)」での面積です。
そのため、広告で床面積が53㎡程度までであれば、登記簿の床面積を確認し、50㎡あるかどうか判断することが大切です。

ちなみに、すでに中古住宅を購入済みの方でも受け取ることができます。
※住宅の引き渡し後1年3か月以内が申請の期限となっています。

相続診断士 ファイナンシャルプランナー 田中成秋

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農家の2022年問題ってごぞんじでしたか?【不動産関連の難しい用語をざっくり説明するシリーズ】

このような題名の記事があったので、少し調べてみました。
都市農家を待ち受ける固定資産税激増の未来地主系お金持ちも3代続けばむしり取られる
生産緑地は守られる!2022年問題に解決案!ニュースに学ぶ不動産

農家の2022年問題をざっくり説明

船橋市や市川市などの都市圏で、住宅街の中にどっしりと農地があるケースありますよね。現在、そのほとんどが生産緑地という指定を受けた農地のようです。
これらの農地は、原則としてアパートを建てたり駐車場にしたり勝手にはできないそうです。ただ、例外的に土地所有者に相続が生じたときなどは、今後も農地を続けるか、農地をやめるかの選択ができるのだそうです。

ところが、2022年には1992年の生産緑地法改正時から30年間、相続を経験することもなく農業を営んでいる方などはある程度自由に農地をやめることができるようになるそうです。
そうなってくると生産緑地だった土地を農地としての利用はやめて宅地として売買されることが予想されます。急にアパート等が増えると 価格面、賃料・空室率の面での影響が専門家の間で問題となっています。

というのがいわゆる「2022年問題」です。

因みに生産緑地に指定されると固定資産税は農地並みに軽減され、相続税の納税猶予を受けることもできるということで生産緑地が増えていったんですね。

「2022年問題」とか心配しすぎじゃないの?

それというもの実際に 価格面、賃料・空室率の面での影響が出てしまった地域があるのです。NHKで特集を組んだのでご存知の方も多いと思いますが埼玉県羽生市です。
アパート建築が止まらない ~人口減少社会でなぜ~ – NHK クローズアップ現代+

詳しく読んでいただければわかると思いますが、2022年ではこれと同じようなことが起こってしなうのではないかと、不動産の専門家の間ではもっぱら心配されているのです。

30年間待たないで対策できる可能性もあります

この生産緑地ですが、社会福祉事業の施設用地として使用するという条件であれば、30年間待たないで解除することが可能だそうです。ただし市町村との協議と承認が必要ではあります。社会福祉事業の具体例としては『認可保育園』や『介護施設』『グループホーム』などがあたります。
日本経営開発企業団ではその法律上の例外を利用して、有効活用できないかとシミュレーションを出しています。

1千坪(路線価100万円/坪)の生産緑地を特別養護老人ホームの建設用地として地代3%とする契約では、まず助成制度で得られる一時金の運用益として、行政からの助成金が一時金5億円、この一時金を元に収益物件の購入で年間の利回りが5~6%。その結果、年間の運用益は2500万~3千万円。これに社会福祉法人からの地代約2千万円を加えると、年間の総収入は4500万~5千万円─としている。
「建設される介護施設は、国策として助成される事業ですから、長期的に安定した権利関係でなければなりません。それだけに50年間という安定した収入が得られます」
引用: 2010年(平成22年)12月25日号 第1326号税理士新聞 [http://www.toshinouka.com/pdf/zeirisi-newspaper.pdf]

これを問題ととらえるかどうかは別として、2022年以降生産緑地を活用をする人が増え、アパートや売地の供給が増える可能性があるということのようです。土地の供給が増えて土地を購入しやすくなる面もあります。
立地により対策は複雑です。大手の意見だけでなく、もっと身近に相談できる専門家のアドバイスも取り入れ柔軟に対応できるとチャンスとなるかもしれません。

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助成金の情報を頂いて、親孝行しました

今年の秋に父が亡くなり、母一人で生活をするということになりました。
この歳になると(まだ50歳ですが)このような時しか家族みんなで集まって話す機会はないのですが、いつの間にか母親の生活の安全について話が盛り上がり、風呂場に手すりを付けたほうが良いのではないか? 階段にも手すりを付けたほうが安全ではないか?ということになりました。
そして私が唯一、不動産と建築の仕事に携わっているため、兄弟から工事を任された次第です。
会社に帰って見積もりを作成していると、武田建設工業の社長から
「自治体には問い合わせて確認してみましたか?もしかすると独自の助成金・補助金制度があるかもしれませんよ!」と。
早速市に問い合わせてみると ありました!
内容は介護保険と同じ内容で、介護の認定を受けていなくても適用できる制度が・・・

結果、最終的に工事金額の1割の費用で済みました。
今回改めて気づいたのは、「思い込みが行動を決めてしまう」ということでした。
母親はいたって健康です。介護認定を受けているのなら介護保険を利用して工事をすることも考えますが、まさかこんな制度があると思ってもいませんでしたので、市に問い合わせすらしようともしませんでした。

今後はこれを教訓に、お客様によりお得な情報を提供できるよう日々努力をし、アンテナを張っていきたいと思います。

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