【7月19日(金):無料相談会】建築士と福祉住環境コーディネーターに住まいや暮らしの不安を質問できる機会です

グループ会社のエコライフと共同開催となります。住宅や暮らしに関する無料相談会を実施致します。

完全予約制の個別相談ですので安心です

スマイルアップのメールフォームまたはお電話にて、ご予約を受け付けております。

開催場所

船橋市南海神1-1-9
武田建設工業グループ ミーティングルーム

開催日時と予約状況

2019年7月19日金曜日 10時から15時
ご予約を受け付けております。

【スマイルアップ茶話会|先着順予約制イベント】 スマイルアップ茶話会予約制のサロン.暮らしに彩りを与えるきっかけとなる体験レッスン.2019年7月9・23日,8月20日火曜日13時より開催.使用している写真は実際のイベントの様子を表したものではありません.レッスン等に使用する施設や道具は,当日と異なる場合がございます.
今回のテーマは、あなたの暮らしに彩りを与えるきっかけになる体験レッスンです。講師をお迎えし、実際に制作を体験して頂けます。愉しい時間をお届けします。


仲介手数料を美味しくダイエットするってどういうこと? 仲介手数料スリム化キャンペーン
一定条件クリアで仲介手数料が据え置き25万円になります。

引っ越しにかかる費用も馬鹿にはなりません。お客様のその負担を少しでも軽くするためにスマイルアップでできることを考えました。


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建築士と福祉住環境コーディネーターによるお住まいの無料相談会

グループ会社のエコライフと共同開催となります。住宅や暮らしに関する無料相談会を実施致します。

完全予約制の個別相談ですので安心です

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開催場所

船橋市南海神1-1-9
武田建設工業グループ ミーティングルーム

開催日時と予約状況

4月23日火曜日
ご予約人数が満員となりましたので、受付を終了いたしました。
イベントは終了しました。

5月10日金曜日 10時から15時
ご予約人数が満員となりましたので、受付を終了いたしました。
イベントは終了しました。

5月24日金曜日 10時から15時
ご予約を受け付けております。
イベントは終了しました。

【スマイルアップ茶話会|先着順予約制イベント】 スマイルアップ茶話会予約制のサロン.暮らしに彩りを与えるきっかけとなる体験レッスン.2019年7月9・23日,8月20日火曜日13時より開催.使用している写真は実際のイベントの様子を表したものではありません.レッスン等に使用する施設や道具は,当日と異なる場合がございます.
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子ども達に相続争いさせたくない-土地を有効利用して争いの原因をなくす-生産緑地の問題

かわいい我が子同士で相続争いが起こるなんて、親としては考えたくもないですよね。
しかし「まだ先のこと」と思っていて何も手立てを考えないでいると、結局争いは起きてしまうものなのです。

相続財産が不動産だった場合は分けづらく争いの原因になりかねません

広くて利便性も良い土地が、相続財産の場合は土地を分けても利用価値があり、売却するのにも問題が少なく、争いになる原因は少なく済みます。
しかし、そうではない方。例えば「生産緑地」をお持ちの方、これは少し注意が必要なので、残される方々のためにきちんと先のことを考えておく必要があるかと思います。

生産緑地の相続について気になる点

生産緑地の指定を受けると「相続税の納税猶予」や「大幅な固定資産税の減額」が受けられるメリットがあります。
しかし、生産緑地に指定された土地を相続する場合には条件があります。
条件とは「その土地で農業を営み続ける予定がある」ということです。すでにお子さんが会社員として働いている場合、農業を続けることは難しいと思われます。

それなら売ってお金にすれば良いのでは?

その通りですね。土地を売って均等に分けられれば、争いの原因は減らすことができそうです。

主たる農業従事者の死亡や農業ができなくなってしまうような故障があった場合には、その生産緑地を市区町村に買い取ってもらうことを申し出ることができます。
申し出を受けた市区町村が買い取らず、なお且つ他の農業従事者の買い手も見つからない場合、宅地化することも可能となります。

そうすると売ることができますね。

しかしそこで新たな問題点が出てきます。「生産緑地の2022年問題」です。
この件に関しては以前記事にしていますので、そちらを参照して頂ければ幸いです。

農家の2022年問題ってごぞんじでしたか?【不動産関連の難しい用語をざっくり説明するシリーズ】

問題というのは、法改正があった直後の1992年に指定されている土地が多いということなんです。
この記事を今読んでくださっている方の他にも、たくさんの方が「生産緑地」の指定を受けている。同じ時期に同じ地域で、農地を宅地に転用して市場に大量に供給されることが予想されます。
多く出回れば、土地の価値が現在よりも下がってしまうということになり、なんだか損をしたような気持ちになるのではないでしょうか。

例外をうまく利用して長く続く財産として子ども達へと相続できる可能性-生産緑地を貸す

普通の住宅などは建てられない「生産緑地」ですが、社会福祉法人の施設ですと建てることができるんです。
現在、特別養護老人ホームへ入所を希望しながら入れない待機者は増加しています。また、毎年この時期になると騒がれる待機児童。そうです、認可保育園も例外的に建てられる福祉施設なんです。
ですので、社会福祉法人などへと貸す方法を一度ご検討ください。

今「生産緑地」を「福祉施設」にすることのメリット

  1. 社会福祉法人から支払われる「一時金 」の運用ができる
  2. 社会福祉法人から支払われる「一時金 」以外の地代が安定収入としてえられる(※期限あり)
  3. 相続がいつ発生しても収入があるので長期返済の計画が立てやすい
  4. 譲渡税、固定資産税、都市計画税、相続税に関して対策が可能になる
  5. 社会福祉事業に貢献することができる

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船橋市の待機児童問題に貢献-馬込沢・船橋法典周辺の生産緑地の活用法

船橋市では今でも待機児童問題が解消されていません。
そこでスマイルアップからの提案です。

生産緑地を上手に活用し相続税対策を行う

「生産緑地」を社会福祉法人などへと貸すという選択が、相続税の対策に大変有効になる場合が多いです。

さらに今、船橋市子ども政策課の方で推し進めているのが、認可保育所の整備を行う計画です。特に要望が高いのが、馬込沢・船橋法典周辺とのことでした。

「生産緑地」を「福祉施設」にすることのメリット

  1. 社会福祉法人から支払われる「一時金」の運用ができる
  2. 社会福祉法人から支払われる「一時金」以外の地代が安定収入としてえられる(※期限あり)
  3. 相続がいつ発生しても収入があるので長期返済の計画が立てやすい
  4. 譲渡税、固定資産税、都市計画税、相続税に関して対策が可能になる
  5. 社会福祉事業に貢献することができる

認可保育所の整備を推し進めている地域

以下の地域に、現在有効活用されていない生産緑地をお持ちの方、まずはご相談ください。

  • 上山町一丁目,上山町二丁目,上山町三丁目
  • 旭町,旭町二丁目,旭町三丁目
  • 馬込西一丁目,馬込西二丁目,馬込西三丁目
  • 藤原七丁目

社会福祉法人とのマッチングに今力を入れています

スマイルアップは地域貢献のできる事業に力を入れている不動産会社です。
2018年度にも、土地オーナー様と社会福祉法人様のマッチングをお手伝いさせて頂くことができ、微力ながら地域への貢献ができたことを嬉しく思っています。
生産緑地以外における土地活用、固定資産税・消費税を含む各種税金対策のご相談を得意としております。お力になりたいと思いますので、お問い合わせください。

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売った時の固定資産税 精算は特に義務ではない!!

自分の不動産を売る場合、不動産会社を仲介に入れていないと、売主が損をしてしまうことにもなりかねません。

例えば固定資産税の精算はこんな感じです

分かりやすい数字で説明しますと、ある中古住宅の固定資産税等の額が年額10万円だったとします。
この中古住宅が売却されて7月1日に引き渡されたとします。
しかし、納税義務者はその年の1月1日現在の所有者という事になっているので、その年は売主が残り半年分の5万円を納める状態のままになってしまうのです。
それでは売主が非常に不利な状態になってしまいますよね。
そこで、売主と買主とで精算が行われるというわけです。
つまり、買主は半年分の固定資産税等である5万円を、中古住宅の値段にプラスして支払う事になります。

精算することは特に義務ではありません

不動産会社に頼んで売買を行えば、こういった精算も、しっかり進めてくれるので安心です。
もし万が一、不動産会社に頼まず売買をすることになったら、売主側がきちんと注意を働かせなければいけません。

精算するのは固定資産税だけでない場合もあります。一般の住宅ですとあまりないですが、これが収益物件であると少し複雑になる場合もあります。
共益費、看板使用料、駐車場代、付加使用料などは、どこからどこまでを売主のものとするか、線引きをはっきりしておく方がトラブルを回避できるでしょう。

精算は売主と買主との間での合意に基づき行われている、売買上の習慣に過ぎません。そういった話し合いを段取り良くまとめるもの、不動産会社の仕事になります。

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相続税なんて関係ないと思っている方 意外と資産はあるかもしれないですよ

相続税は、亡くなった方が所有していた財産評価額から、基礎控除額を引いた額に課税されますが、平成27年度より基礎控除額が大きく減額されました。
そのため、資産家と呼ばれるような方でなくとも相続税が関係してくる時代になったと言えます。

資産が3000万円を越えそうな方は、一度、ご自身で計算をしてみることをおすすめいたします。

老後の必要な資金も
最低3000万円と言われている昨今

この記事ではあまり詳しくお話ししませんが、よく言われている目安のひとつとして、老後資金は最低でも3000万円という説があります。夫婦ふたりが平均寿命まで生きるとしたときに、毎月の生活費は28万円、というところから出た数字です。

3000万円と聞くと大金でとてもそんなには・・・と考えるかもしれませんが、25年間で毎月老後のためと思い10万円ずつ貯蓄していけば準備できる金額です。

相続税が課税されそうな人はどうすれば良いか

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親子で住宅を買う時のポイント

共有名義にして親子でローンを組む ≪ペアローン≫
お金を出し合った人で共有名義にできます。
共有名義にする場合はきちんと持ち分を決めましょう。そうしないと贈与とみなされてしまう場合もありますので注意してください。
メリットは住宅ローン控除が各々で受けることができる点です。逆にデメリットは団体信用生命保険もそれぞれになるので、健在な人の分については返済が続きます。

親子リレーローンなら親が高齢でも長期返済が可能
フラット35では親が主になって借り入れをし、将来子が引き継ぐタイプになります。
もし将来同居を考えていたり、子の収入額や親の年齢などの理由で希望する住宅ローンを一人では組めない場合は、検討してみてはいかがでしょうか。
デメリットは、フラット35の場合には団体信用生命保険は親か子のどちらか一人しか加入できない点です。一部の銀行でも取り扱っていますが、団体信用生命保険は親と子が2分の1ずつ加入することなど、それぞれで違います。

贈与税は借りるのであればかからない
3200万円までなら贈与税はかからないのですが、もっと言えば貸しただけなら贈与にならないという事です。
契約書を用意したり色々とコツはあるので、贈与が良いか貸すのが良いかとお考えの方は、ご相談ください。
子の方からはなかなか「住宅購入のお金が欲しい!」とは言い出しにくいですが、借りるのであれば話はしやすいのでは?
住宅ローンに限らず、ローンは利息分が負担になってしまうものです。今は金利が低いですが変動金利でローンを組むと、いつ上がってしまうかも分からないので不安が付きまといます。身内から借り入れることができるのであれば、これほど安心な事はありません。

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平成21年、22年(2009年、2010年)に不動産を取得し、売却益が出る方は必見です。

今年もいまだ不動産の熱が冷めず、不動産価格が右肩上がり傾向にあります。そして、株価も22000円~23000円と好調です。
よく言われるのが、株価に対し、遅れて不動産価格が連動するということ。
そういう意味では特に大きなことが起きらない限り、来年の3月前半までは不動産売買の金額は「横ばい」または「上昇傾向」が続くということになります。
言い換えれば、不動産を所有している人にとっては売却するチャンスとも言えます。
しかし、売却した際に利益が出れば当然税金が発生します。
それが 「不動産譲渡所得税」 です。
この不動産譲渡所得税に関しては近いうちに書きますので詳しいことは避けますが、
平成21年、22年(2009年、2010年)に不動産を購入した方には「税制面で特別扱いしますよ」というお触れを出しました。
内容は、売却益に対し1000万円までは税金はいただきませんということです。
ちなみに1000万円と記載しましたが、これは物件の所有者が1人の場合です。共有で購入していれば額はその分増えます。

もし、購入時期が 平成21年、22年(2009年、2010年)であれば、上記のことを理解していれば得しますので、お問い合わせください。
その方に合ったアドバイスをさせていただきます。

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買う時に一度だけ納税が必要な税金を少しでも安く|印紙税・登録免許税・不動産取得税|その2

登録免許税 は安くなります

何度も出てくるキーワード 50㎡以上 です。
登録免許税が安くなる「軽減の特例」というのがあります。優遇を受けるためには「住宅用家屋証明書」が必要となります。市町村へ申請して、手数料は1通1,300円です。

登録免許税 ってなに???

お住まいを買われた時に登記をしますが、登記費用として登録免許税に加えて、司法書士への報酬を合わせたカタチで支払われるのが一般的です。
全ての諸費用は物件の3~7%が目安と言われています。3500万円の物件ですと105~245万円はきちんと計算に入れておきたいところです。登記費用としては28万円程度になるかと思います。
残金支払いのタイミングで払うのですが、この時点では概算です。先に振り込んでおいてもし差額があれば戻ってきます。

住宅用家屋証明書の取得条件を簡単にまとめます

  1. 自己居住用建物であること
  2. 居住済みであること
  3. 床面積50㎡以上であること
  4. 構造の制限
  5. 1年以内に登記すること

つまりは 50㎡以上 であって、普通に住むだけのために購入した場合は軽減の特例をいけているという事になります。
中古住宅の場合は構造に注意が必要になります。あまり古いものですと、満たしていない場合もあります。

住宅用家屋証明書はいつどこに取に行けばいいの?

実はこの業務、報酬を支払っている司法書士がほぼ代理で行っているんですね。自分で取ることもできますが、色々な書類を用意して、正しい書式で提出しないといけないため、なかなか知識のない方には難しいかと思います。

まとめ

50㎡以上 がやはりポイントになるかと思います。
安価なので少し我慢して狭いところに・・・と考えるのも良いですが、こういった特例措置や控除を受けられないことも合わせて考えた上で、購入を考える参考になればと思います。

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住宅を購入してリフォームを考えている方は必見です!

住宅を購入する際、多くの方がその後のリフォームを後回しで考えている方が多く、結果、得を得ないことがあります。

ここではっきり言います!

住宅を購入するのなら、購入してから行うリフォームのことも考えて購入すること

なぜなら、バリアフリーや省エネリフォームで減税というものが活用できるからです。
そして、この減税を利用するにはある条件を満たさなければいけません。
それは
1. 床面積が50㎡以上
2. 自分が住むこと

上記の2つは絶対条件で守らなければいけません。

そのため、床面積が50㎡以下というのは売りずらく、買いずらい物件とも言えます。
裏を返せば、お得に手に入る物件があるということにもなります。

最後にもう一つ。
減税を利用するには、建築士がいて設計事務所登録をしている施工会社でないと証明書が発行できません。
ここも重要なポイントです。
後から 「うちは発行できません」と言われるケースはよく聞きますのでご注意ください。

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