市川市・船橋市笑顔を創る不動産スマイルアップブログ

新築と中古の物件　購入するならどちらを選択すべきか？　その2

具体的に言いますと
新築を購入する方はある程度資本力がある方で、納得した家がほしいという方が向いています。
資産価値を気にするのであれば便がよく、立地を重視した物件であれば下落率もより緩やかになり、早めの時期に横ばいになる可能性もあります。

中古を購入する方は新築以外の方ということになりますので、多くの人が当てはまるのではないかということで話を進めていきます。
住宅購入にあたって最も気にするのは
立地　、住居の広さ、そして　購入金額　が主だったものです。

購入金額に関していえば支払う方の収入（または応援者がいる方はその提供資金も含め）で決定しますのでほぼＭＡＸ予算がわかります。
広さに関しては今後の家族構成を踏まえて購入するため、ある程度決まっていると思われます。
立地に関しては上記の2つよりは選択肢があり、金額を決定する重要な要素にもなります。

ここまでまとめますと、
購入金額（予算）が収入で決定する以上、年収が500万円程度までであれば中古物件を選ぶのが賢い選択になるという事になります。
では、もっと年収がある人には中古は向いていないにかといえばそうとは言い切れません。
前回にお話ししたように
「気持ちや心の問題を解決できれば」お得な物件を手に入れることができるということです。

〝我慢すれば住み続けられる〟から〝住み続けるからもっと良くしたい〟というふうに発想を変えてみると、キレイになるだけではなく、そこで「してみたい事」「したかった事」があふれ出し、思い描くライフスタイル像に潤いが出てきます。
もっと詳しく・・・

仲介手数料を美味しくダイエットするってどういうこと？仲介手数料スリム化キャンペーン
一定条件クリアで仲介手数料が据え置き25万円になります。
引っ越しにかかる費用も馬鹿にはなりません。お客様のその負担を少しでも軽くするためにスマイルアップでできることを考えました。

新築と中古の物件　購入するならどちらを選択すべきか？　その1

戸建を購入のお考えの方にご参考になればと思いも書かせていただきます。
西船橋駅、船橋駅周辺の住宅状況を見ると場所にもよりますが、新築であれば建物が93㎡程度であれば3000万の後半程度からの値段が多いようです。
中古に関していえば当然新築の購入金額よりも低く設定されますが、現状では売り物件が少ないため、時に市場価格よりも高く出る場合もあります。

新築と中古で大きく違うのは　金額　です。
そして新築では使用感が全くない。中古物件は使用感がある。という気持ちの問題があります。

大きく分けるとこの2点です。

次に各デメリットを挙げていきたいと思います。

新築：資産価値が毎年下がっていく率が大きい。　金額が張るため、住宅ローンも無理をして組むことで、将来のリスクを抱えることになる。

中古：耐震性に不安がある。　設備の耐久性、見えない瑕疵の不安。　使用感があり、気持ちよく住めない。

このように新築と中古では根本的に「価値」が違うところに注目。
大雑把に言うと、新築では「経済的な事が問題」で、中古では「気持ちや心の問題」であることがわかります。

伝家の宝刀　「耐震基準適合証明書」の威力　2

前回は物件を購入するまでに、知っておかなければいけないことを書きました。今回はもう一つの買ってはいけない物件とは？に入ります。
とりあえずこれだけは頭に中に入れてください。

戸建、特に木造の戸建は築年数がたてばたつほど見えない瑕疵が存在する確率が上がります。

なぜわかるのか？

それは書いている私が建築屋だからです。今までの経験上の話ですのでそれほど間違ってはいないでしょう。
私は建築士会という団体に所属しているため、多くの設計屋さん、施工屋さん、そして不動産屋さんの方と話す機会があります。特に不動産屋さんの方とお話をするとよく言われるのが、

「木造の戸建住宅の物件はあまり売買をやりたくはない」

という言葉です。
この言葉の裏には、しっかりと検査をして購入しないと後で大変なことになるということです。
一般の不動産屋さんで建築士の方がいる不動産屋さんはそれほどおおくはありません。
そのため住宅の隠れた瑕疵に関しては基本的にはわからなでしょう。なぜ？

建築のプロではないからです。

では、どうしたらよいのでしょうか？

信頼できる、建築のことがわかっている方と一緒に選ぶことが基本になります。
それができないようであれば木造の家を購入するということはそれなりのリスクが付きまとうということです。
しかし、瑕疵担保がついていればリスクも回避できそうに思いますが、大掛かりなリフォームをしない限り発見することは難しいでしょう。

結論

木造の中古戸建を購入する時は、インスペクション（診断）をしてある物件を購入することが大事です。
それがなければ運を天に任せるようなものですから・・・

伝家の宝刀　「耐震基準適合証明書」の威力　1

これから中古の戸建物件を購入しようと考えている方にはぜひ聞いて損はない情報です。

多くの方が住宅を購入する際にローンを使うと思います。そして出来るだけ費用がかからない買い方をしたいと思ってはいますがどうしたら良いかわからず、最終的にいろいろ受けられる恩恵を受けられずに終わってしまうことがあります。
本来であればプロの不動産屋さんからアドバイスがもらえればよいのですが、（売買のことは当然プロですが・・・）「暮らし」というくくりにおいてのアドバイスができる人材が少ないというのが現実です。

そこで今回ご紹介するのは、物件を購入するまでに考えておかなければならないこと、買ってはいけない物件とはどのようなものなのか？についてお話しいたします。

先ほども言いましたように、ローンを組むという前提でお話ししますと、

住宅ローン減税

というものを利用できると考えてください。
このローン減税を受けるには　大きなもので　床面積が50㎡以上　築年数が20年以内（耐火建築物であれば25年以内）というのがポイントになります。
この築20年をしっかりと頭中に入れて物件を選ぶことが基本になります。
しかし、気に入った物件が築20年を超えるものであれば・・・恩恵が受けられないことになります。

そこで登場するのが　「耐震基準適合証明書の取得」です。

これが手に入れば恩恵は受けられます。

しかし、そう簡単には手に入るものではないという事。
申請の仕方も間違えると受け付けてくれません。
何よりも耐震診断をし、耐震補強をしないと出してはくれないからです。
ということはそれなりの費用がかかるということです。

住宅ローン減税は平成26年4月から適用になり、最大控除額は400万円です。
仮に所得税からは控除しきれない場合には住民税からも一部控除されることになっています。
ここで言いたいのは耐震改修工事をした際に、住宅ローン減税を適用する意味があるのかということです。

ずばり　　やる価値はあります。

ただし物件の築年数がとても重要になります。

築が昭和56年6月以降に建築確認を受けた物件であれば、基本的に耐震には問題はありません。数値的には合格ライン以上になります。
ただし、劣化が激しい、雨漏りがある等の場合は合格ラインを超えないかもしれませんので多少費用はかかります。
（当然、施工不良ということであれば問題外となります。）
俗にいう新耐震で建てられた家は耐震改修工事はなし。かかるのは耐震診断費の10万円から15万円程度になります。
また、耐震基準適合証明書を作成する費用としては5万円程度ですので、最大でも20万円程度の費用で取得できることになります。

次に昭和56年5月以前の建物はというと、耐震的に問題があることが多く、耐震改修費用は150万円から200万円程度になります。
それでもローン減税のほうがまだ金額的には上ですのでお得感はあります。お金も得にはなりますが、それ以上に「安心」というものが付加されますので取得する価値はあるのではないでしょうか？

住宅を手に入れる際に気を付けたいポイントとは？　その2

50㎡未満の住宅は

・住宅ローン控除が受けられない（最大10年間にわたって所得税が控除されるありがたい制度です）

・不動産取得税の軽減措置が受けられない（住んでしばらくしてから通知が来る税金です）

・住宅購入の際、住宅取得資金の贈与を受けた場合、贈与税の特例が受けられない（贈与された方のみ）

・登録免許税の軽減措置が受けられない

これらをどう思うかは購入する方が決めることですが、この制度を使った方がお得に感じるのは私だけでしょうか？

以上、50㎡以上の住宅がどれほどメリットがあるかを記載しましたが、他にも条件がありその条件がそろっての適用になりますことをご理解ください。そしてその条件で最も大事なのが先ほども言いましたように

築年数

になります。

というのも、もうすぐ始まる確定申告の時に住宅ローン減税を受けられると思っていたが受けられないことに気づく人が多いという事。そして税務署からこういわれます。

「耐震基準証明書を持ってきてください」と。

何がなんだかわけがわからず、仲介してくれた不動産会社に問い合わせるもラチが明かない。最終的には住宅ローン減税は受けられないといったことになります。
もう一つ、多くの不動産業者は住宅ローン減税に関する説明をする義務を持っていないため（または知識がない人もいます）、減税に関してのアドバイスは少ないようです。

やはり物件を購入するのであればブランド力がある会社ということでなく、いろいろな情報を持ち、お客様により良い情報を提供できる人に任せたいものです。